Le principe : une liste fixée par décret
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 établit la liste limitative des charges récupérables. Une charge qui n'y figure pas ne peut pas être refacturée au locataire, même si le règlement de copropriété la répartit entre les lots.
Concrètement, sont généralement récupérables : une partie des dépenses d'eau et d'énergie des parties communes, l'entretien courant des espaces verts et des parties communes, une quote-part de la rémunération du gardien selon les tâches effectuées, et l'enlèvement des ordures ménagères.
Ce qui reste à la charge du propriétaire
Ne sont pas récupérables sur le locataire, notamment :
- Les honoraires de syndic et les frais de gestion de la copropriété.
- Les gros travaux et les travaux d'amélioration (ravalement, réfection de toiture, isolation).
- Le remplacement d'équipements (chaudière, ascenseur) relevant du gros entretien.
- Les frais de contentieux et les provisions pour travaux votées en assemblée générale.
Provisions et régularisation annuelle
En pratique, le locataire verse chaque mois une provision pour charges, estimée à partir du budget prévisionnel de la copropriété. Une fois par an, le propriétaire procède à la régularisation : il compare les provisions encaissées aux charges récupérables réellement dues, et ajuste — remboursement au locataire ou complément à percevoir.
Cette régularisation exige une lecture précise des comptes de la copropriété et de la clé de répartition des tantièmes. C'est l'une des prestations incluses dans notre gestion courante : nous contrôlons la récupérabilité de chaque poste avant de le refacturer, afin d'éviter tout litige.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il demander le détail des charges récupérables ?
Oui. À sa demande, le propriétaire doit communiquer le décompte par nature de charges et, le cas échéant, les pièces justificatives. La transparence sur ce point prévient la plupart des contestations lors de la régularisation annuelle.
Les honoraires de gestion locative sont-ils récupérables ?
Non. Les honoraires versés au gestionnaire par le propriétaire ne sont pas des charges récupérables : ils restent à la charge du bailleur et ne peuvent pas être refacturés au locataire.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre bien, échangeons.
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