Étude AD Gestion — données officielles 2025-2026
Baromètre 2026 des loyers
plafonds à Paris
Le classement complet des 80 quartiers administratifs de Paris par loyer de référence majoré. Enseignements du millésime 2025-2026 : les quartiers du 7e dominent (36,5 €/m² en moyenne pour un T2 vide), l'est parisien reste sous 26,2€/m², l'écart entre extrêmes est contenu à ×1,39, et le meublé bénéficie d'une prime moyenne de +14,0 %.
36,5 €
T2 vide — quartier le plus cher (moy. /m²)
26,2 €
T2 vide — quartier le plus accessible (moy. /m²)
+14,0 %
prime moyenne du meublé sur le vide
50,2 €
valeur majorée la plus haute de l'arrêté (/m²)
La carte des plafonds, quartier par quartier
Du bleu ardoise (plafonds les plus bas) au laiton (les plus élevés) : la géographie de l'encadrement dessine un Paris qui s'embrase à l'ouest et respire à l'est. Chaque quartier est cliquable.
Loyer de référence majoré moyen d'un deux-pièces loué vide, par quartier administratif — survolez, cliquez pour ouvrir la page du quartier. Source : Ville de Paris (open data).
Les 10 quartiers aux plafonds les plus élevés
La rive gauche patrimoniale écrase le classement : le 7e place ses quatre quartiers dans le haut du tableau, rejoint par le 6e. Ces secteurs cumulent bâti ancien (mieux valorisé par l'arrêté) et zones de référence les plus hautes.
| Rang | Quartier | Arrondissement | T2 vide — majoré moyen |
|---|---|---|---|
| 1 | Ecole-Militaire | Paris 7e | 36,5 €/m² |
| 2 | Saint-Thomas-d'Aquin | Paris 7e | 36,5 €/m² |
| 3 | Notre-Dame-des-Champs | Paris 6e | 36,5 €/m² |
| 4 | Gros-Caillou | Paris 7e | 36,5 €/m² |
| 5 | Invalides | Paris 7e | 36,5 €/m² |
| 6 | Monnaie | Paris 6e | 35,0 €/m² |
| 7 | Gaillon | Paris 2e | 35,0 €/m² |
| 8 | Palais-Royal | Paris 1er | 35,0 €/m² |
| 9 | Champs-Elysées | Paris 8e | 35,0 €/m² |
| 10 | Saint-Merri | Paris 4e | 35,0 €/m² |
Les 10 quartiers aux plafonds les plus accessibles
L'est et le nord-est concentrent les plafonds les plus bas — ce qui en fait mécaniquement les meilleurs rendements locatifs bruts de la capitale pour les investisseurs, la demande locative y étant par ailleurs soutenue.
| Rang | Quartier | Arrondissement | T2 vide — majoré moyen |
|---|---|---|---|
| 80 | La Chapelle | Paris 18e | 26,2 €/m² |
| 79 | Charonne | Paris 20e | 26,2 €/m² |
| 78 | Amérique | Paris 19e | 26,2 €/m² |
| 77 | Gare | Paris 13e | 26,2 €/m² |
| 76 | Saint-Fargeau | Paris 20e | 26,2 €/m² |
| 75 | Pont-de-Flandre | Paris 19e | 26,2 €/m² |
| 74 | Villette | Paris 19e | 26,2 €/m² |
| 73 | Bercy | Paris 12e | 28,1 €/m² |
| 72 | Père-Lachaise | Paris 20e | 28,1 €/m² |
| 71 | Bel-Air | Paris 12e | 28,1 €/m² |
Le classement des 20 arrondissements
| Rang | Arrondissement | T2 vide — majoré moyen |
|---|---|---|
| 1 | Paris 7e | 36,5 €/m² |
| 2 | Paris 6e | 35,4 €/m² |
| 3 | Paris 8e | 34,8 €/m² |
| 4 | Paris 1er | 34,4 €/m² |
| 5 | Paris 4e | 34,1 €/m² |
| 6 | Paris 16e | 33,7 €/m² |
| 7 | Paris 9e | 33,1 €/m² |
| 8 | Paris 2e | 32,5 €/m² |
| 9 | Paris 3e | 31,7 €/m² |
| 10 | Paris 15e | 31,5 €/m² |
| 11 | Paris 17e | 31,4 €/m² |
| 12 | Paris 10e | 31,3 €/m² |
| 13 | Paris 5e | 31,3 €/m² |
| 14 | Paris 14e | 30,8 €/m² |
| 15 | Paris 11e | 30,1 €/m² |
| 16 | Paris 13e | 29,8 €/m² |
| 17 | Paris 12e | 29,0 €/m² |
| 18 | Paris 18e | 29,0 €/m² |
| 19 | Paris 20e | 27,7 €/m² |
| 20 | Paris 19e | 26,7 €/m² |
Trois enseignements pour les bailleurs
- La prime du meublé (+14,0 % en moyenne) est la première marge de manœuvre légale d'un bailleur parisien — à condition d'assumer les obligations du meublé et de viser les quartiers où la demande s'y prête.
- L'ancien d'avant 1946 bénéficie des plafonds les plus élevés (33,1 €/m² en moyenne en vide, contre 30,4€/m² pour 1971-1990) : à l'achat, le cachet haussmannien se rentabilise aussi par l'arrêté.
- L'écart contenu (×1,39) entre quartiers fait des secteurs accessibles — dont les prix d'achat sont parfois deux fois inférieurs — les meilleurs rendements bruts de Paris : l'encadrement compresse les loyers du haut du marché bien plus que ceux de l'est.
Méthodologie
Source : jeu de données public « logement — encadrement des loyers » de la Ville de Paris (arrêté préfectoral applicable aux baux signés entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2026 (dernier millésime publié en open data par la Ville de Paris)), soit 2 560 valeurs officielles. Métrique de classement : loyer de référence majoré d'un deux-pièces loué vide, en moyenne des quatre époques de construction de chaque quartier administratif. La prime du meublé est la moyenne, sur l'ensemble des combinaisons quartier × typologie × époque, de l'écart relatif meublé/vide. Étude librement citable avec mention de la source : « Baromètre AD Gestion des loyers plafonds à Paris, 2026 ».
Chaque quartier de ce classement dispose d'une page détaillée avec ses 32 valeurs officielles, et notre simulateur calcule le plafond exact de votre logement.
Questions fréquentes
Le baromètre en questions
Quel est le quartier de Paris où le loyer plafond est le plus élevé ?
Sur le millésime 2025-2026, les quartiers du 7e et du 6e arrondissement (École-Militaire, Saint-Thomas-d'Aquin, Invalides, Gros-Caillou, Notre-Dame-des-Champs) affichent le loyer de référence majoré moyen le plus élevé pour un deux-pièces loué vide : 36,5 €/m² en moyenne selon l'époque de construction. La valeur unitaire la plus haute de l'arrêté atteint 50,2 €/m² (petites surfaces meublées des quartiers centraux).
Quels sont les quartiers parisiens aux loyers plafonds les plus accessibles ?
Les quartiers de l'est et du nord-est — notamment La Chapelle, Gare, Amérique, Charonne et Saint-Fargeau — présentent les loyers de référence majorés moyens les plus bas pour un deux-pièces vide : environ 26,2 €/m². L'écart entre le quartier le plus cher et le moins cher est de ×1,39 : l'encadrement resserre les écarts par rapport au marché libre.
Combien rapporte de plus une location meublée à Paris ?
En moyenne sur l'ensemble des 2 560 valeurs du millésime 2025-2026, les loyers de référence majorés du meublé sont supérieurs de 14,0 % à ceux du vide, à quartier, typologie et époque identiques. Cette prime rémunère l'ameublement et les obligations du bailleur ; elle est particulièrement recherchée sur les petites surfaces des quartiers étudiants et d'affaires.
L'époque de construction change-t-elle vraiment le loyer maximum ?
Oui : les immeubles antérieurs à 1946 bénéficient des plafonds les plus élevés (33,1 €/m² en moyenne en location vide), devant les constructions postérieures à 1990 (31,4 €/m²), les périodes 1946-1970 et 1971-1990 fermant la marche (autour de 30,5 €/m²). L'arrêté valorise ainsi le cachet de l'ancien et les prestations du neuf.
D'où viennent les chiffres de ce baromètre ?
Toutes les valeurs proviennent du jeu de données public « logement — encadrement des loyers » de la Ville de Paris, reprenant l'arrêté préfectoral applicable aux baux signés entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2026 (dernier millésime publié en open data par la Ville de Paris). Métrique de classement : loyer de référence majoré moyen d'un deux-pièces loué vide, moyenne des quatre époques de construction de chaque quartier administratif. Le baromètre est mis à jour chaque année à la parution du nouvel arrêté, publié au 1er juillet.
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