Étude AD GESTION — données officielles 2026

Baromètre 2026 des loyers
plafonds à Paris

Le classement complet des 80 quartiers administratifs de Paris par loyer de référence majoré. Enseignements du millésime 2026 : les quartiers du 7e dominent (37,5 €/m² en moyenne pour un T2 vide), les références moyennes les plus basses sont de 27,2 €/m², le ratio entre ces moyennes est de ×1,38, et les références meublées dépassent celles du vide de 14,0 % en moyenne.

Analyse enrichie le 27 octobre 2026. Transcription réglementaire contrôlée le 25 octobre 2026. Période : 1er juillet–24 novembre 2026, selon l'article 4 de l'arrêté. Ces plafonds ne sont ni des loyers de marché, ni des rendements observés.

37,5 €

T2 vide — plafond moyen le plus élevé (/m²)

27,2 €

T2 vide — plafond moyen le plus bas (/m²)

+14,0 %

écart réglementaire moyen meublé / vide

52,2 €

valeur majorée la plus haute de l'arrêté (/m²)

Lire les comparaisons Télécharger les données

La carte des plafonds, quartier par quartier

Du bleu ardoise au laiton, les couleurs représentent la moyenne des quatre références majorées T2 vide de chaque quartier. Cette moyenne ne tient pas compte de la répartition réelle du bâti. Chaque quartier est cliquable.

Les plafonds moyens les plus élevés, ex æquo inclus

Les quatre quartiers du 7e et Notre-Dame des Champs relèvent du secteur 1 de l'arrêté et partagent les mêmes valeurs. Les ex æquo ont le même rang. Le classement repose sur un T2 vide et peut être différent pour une autre catégorie de logement. Les dix premières positions incluent 19 quartiers lorsque tous les ex æquo au seuil sont conservés.

Premières positions T2 vide par moyenne des quatre époques, avec tous les ex æquo au seuil de dix positions
Rang	Quartier	Arrondissement	T2 vide — majoré moyen
1	Ecole-Militaire	Paris 7e	37,5 €/m²
1	Gros-Caillou	Paris 7e	37,5 €/m²
1	Invalides	Paris 7e	37,5 €/m²
1	Notre-Dame des Champs	Paris 6e	37,5 €/m²
1	Saint-Thomas-d’Aquin	Paris 7e	37,5 €/m²
6	Arsenal	Paris 4e	36,2 €/m²
6	Champs-Élysées	Paris 8e	36,2 €/m²
6	Chaussée-d'Antin	Paris 9e	36,2 €/m²
6	Faubourg-du-Roule	Paris 8e	36,2 €/m²
6	Gaillon	Paris 2e	36,2 €/m²
6	Madeleine	Paris 8e	36,2 €/m²
6	Monnaie	Paris 6e	36,2 €/m²
6	Notre-Dame	Paris 4e	36,2 €/m²
6	Odéon	Paris 6e	36,2 €/m²
6	Palais-Royal	Paris 1er	36,2 €/m²
6	Place-Vendôme	Paris 1er	36,2 €/m²
6	Saint-Germain des Prés	Paris 6e	36,2 €/m²
6	Saint-Merri	Paris 4e	36,2 €/m²
6	Saint-Germain-l’Auxerrois	Paris 1er	36,2 €/m²

Les plafonds moyens les plus bas, ex æquo inclus

Les valeurs les plus basses de cette métrique se situent dans les secteurs 13 et 14 de l'arrêté. Un plafond plus bas ne suffit pas à déduire un rendement : il faudrait aussi connaître prix d'achat, loyer effectivement obtenu, charges et périodes sans locataire. Les dix dernières positions représentent 11 quartiers, ex æquo au seuil inclus.

Dernières positions T2 vide par moyenne des quatre époques, avec tous les ex æquo au seuil de dix positions
Rang	Quartier	Arrondissement	T2 vide — majoré moyen
74	Villette	Paris 19e	27,2 €/m²
74	Saint-Fargeau	Paris 20e	27,2 €/m²
74	Pont-de-Flandre	Paris 19e	27,2 €/m²
74	Chapelle	Paris 18e	27,2 €/m²
74	Gare	Paris 13e	27,2 €/m²
74	Charonne	Paris 20e	27,2 €/m²
74	Amérique	Paris 19e	27,2 €/m²
70	Père-Lachaise	Paris 20e	29,2 €/m²
70	Combat	Paris 19e	29,2 €/m²
70	Bercy	Paris 12e	29,2 €/m²
70	Bel-Air	Paris 12e	29,2 €/m²

Le classement des 20 arrondissements

Loyer de référence majoré moyen d'un T2 vide par arrondissement de Paris, millésime 2026
Rang	Arrondissement	T2 vide — majoré moyen
1	Paris 7e	37,5 €/m²
2	Paris 6e	36,5 €/m²
3	Paris 8e	36,0 €/m²
4	Paris 1er	35,5 €/m²
5	Paris 4e	35,4 €/m²
6	Paris 16e	34,9 €/m²
7	Paris 9e	34,2 €/m²
8	Paris 2e	33,9 €/m²
9	Paris 3e	33,1 €/m²
10	Paris 15e	32,7 €/m²
11	Paris 17e	32,6 €/m²
12	Paris 5e	32,6 €/m²
13	Paris 10e	32,3 €/m²
14	Paris 14e	31,7 €/m²
15	Paris 11e	31,1 €/m²
16	Paris 13e	30,7 €/m²
17	Paris 12e	30,1 €/m²
18	Paris 18e	30,1 €/m²
19	Paris 20e	28,7 €/m²
20	Paris 19e	27,7 €/m²

Trois enseignements pour les bailleurs

L’écart réglementaire meublé/vide (+14,0 % en moyenne) décrit un écart de plafonds. Il ne mesure pas le gain net d'une conversion en meublé : coût du mobilier, charges et situation du bail doivent être examinés séparément.
L'avant 1946 présente la moyenne simple la plus élevée sur cette grille (34,3 €/m² en moyenne en vide, contre 31,3 €/m² pour 1971-1990) : cette comparaison agrégée ne prouve pas un effet causal du style architectural et ne remplace pas la référence exacte du logement.
L'écart contenu (×1,38) entre quartiers compare les moyennes T2 vide extrêmes de la grille. Sans données d'acquisition et d'exploitation comparables, il ne permet pas de désigner les meilleurs investissements parisiens.

Comparer à caractéristiques identiques

Ce que la moyenne d’un quartier ne dit pas

Un même classement ne répond pas à toutes les questions d’un bailleur. Nous avons donc recalculé la grille en conservant les mêmes pièces, la même époque et le même mode de location, puis en faisant varier un seul critère. Les résultats ci-dessous proviennent de l’arrêté du 12 juin 2026 ; les calculs AD GESTION sont reproductibles dans les fichiers de cette édition.

Analyse du 27 octobre 2026 · Références applicables du 1er juillet au 24 novembre 2026 · Hors charges et hors complément.

01. Le quartier, à logement comparable

8,4 €/m² d’écart pour un T2 vide d’avant 1946

En conservant cette catégorie dans les 80 quartiers, la référence majorée va de 29,9 à 38,3 €/m², soit 28,09 % de plus que la borne basse. Celle-ci concerne notamment Gare et Chapelle ; la borne haute concerne notamment Palais-Royal, Place-Vendôme et Champs-Élysées. Les listes complètes et les ex æquo figurent dans le fichier des comparaisons géographiques.

Pour une surface fictive de 40 m² : 1 196 à 1 532 € par mois, soit 336 € d’écart entre plafonds de base.

Ce produit n’est ni un loyer de marché estimé, ni une autorisation de fixer ce loyer pour un bail particulier.

Cette lecture diffère du classement moyen présenté plus haut : les quartiers du secteur 1 arrivent en tête sur la moyenne des quatre époques d’un T2 vide, tandis que le secteur 2 présente la valeur la plus élevée pour les seuls T2 vides d’avant 1946. La première place dépend donc de la catégorie retenue.

02. L’époque, dans le même quartier

Jusqu’à 6,8 €/m² entre deux époques pour un T2 vide

À Vivienne, la grille T2 vide passe de 30,5 €/m² pour 1971–1990 à 37,3 €/m² avant 1946. C’est la plus grande amplitude T2 vide entre époques dans notre comparaison des 80 quartiers ; les autres quartiers du même secteur réglementaire partagent ces valeurs.

Pour l’hypothèse de 40 m², l’écart est de 272 € par mois. Une moyenne de quartier ne permet donc pas de retrouver le plafond exact sans l’époque du bâtiment. Ces catégories de construction ne constituent pas une évolution des loyers dans le temps : on ne compare pas deux années de marché.

03. Le mode de location, à catégorie constante

De 3,5 à 5,4 €/m² entre T2 meublé et vide

Nous rapprochons chaque T2 meublé du T2 vide du même quartier et de la même époque : 320 couples, sans mélanger les catégories. La différence entre références majorées représente 140 à 216 € par mois pour 40 m² fictifs.

Ce supplément de plafond ne mesure pas le bénéfice d’une conversion en meublé. Le fichier ne contient aucun coût de mobilier, travaux, vacance, charges ou fiscalité. Il permet de vérifier l’écart réglementaire avant d’étudier séparément un budget d’exploitation.

Méthode ouverte à la vérification

80 quartiers ne sont pas 80 observations de loyers

L’arrêté définit 14 secteurs et 448 cellules sectorielles de référence majorée. Leur rattachement aux 80 quartiers développe 2 560 combinaisons quartier–catégorie, mais n’ajoute aucune observation de locataire ou de bail. Des quartiers différents peuvent porter exactement la même grille.

La moyenne change avec l’unité retenue. Pour un T2 vide, donner le même poids aux 320 couples quartier–époque produit 32,85 €/m² ; donner le même poids aux 56 couples secteur–époque produit 32,46 €/m². Ni l’une ni l’autre n’est pondérée par le nombre réel de logements. Aucune ne doit être appelée « loyer moyen payé à Paris ».

Rattacher chaque quartier à son secteur à partir de l’annexe 1, sans modifier les valeurs de l’annexe 2.
Conserver les pièces, le mode et l’époque pour comparer les quartiers ; conserver le quartier pour comparer les époques.
Calculer les différences avant tout arrondi d’affichage, conserver tous les ex æquo et publier le dénominateur de chaque moyenne.
Reproduire les tableaux avec le script fourni, puis vérifier les empreintes des fichiers dans le manifeste de version.

Le dossier conserve la période du texte source, jusqu’au 24 novembre 2026. Il reste une édition historique au-delà de cette date ; une nouvelle réglementation nécessitera une nouvelle édition. Aucune hausse annuelle, aucun rendement et aucun résultat client ne sont déduits de ces données.

Télécharger les données et refaire les calculs

Grille complète, comparaisons et méthode sont accessibles sans formulaire. Chaque fichier appartient à la version 2026-10-27-v1. Le dossier permet à un propriétaire, une rédaction ou un analyste de contrôler les chiffres cités.

Pour reproduire : téléchargez les dix fichiers dans le même dossier, puis suivez les commandes du fichier « Méthode, citation et limites ». Le script utilise Node.js sans paquet supplémentaire ; il peut comparer les résultats aux fichiers publiés. Les CSV sont documentés dans le dictionnaire de données.

Référence à citer

AD GESTION, « Baromètre 2026 des loyers plafonds à Paris », analyses du 27 octobre 2026, version 2026-10-27-v1, à partir de l’arrêté préfectoral du 12 juin 2026, applicable du 1er juillet au 24 novembre 2026.

En reprenant un chiffre, précisez la catégorie, l’unité, la période et la méthode. Pour une citation des calculs, associez cette page à l’arrêté source. Le document officiel établit la règle ; AD GESTION assume la méthode d’analyse.

Méthodologie

Source primaire : arrêté du 12 juin 2026 (arrêté préfectoral du 12 juin 2026, applicable du 1er juillet au 24 novembre 2026 (article 4)). L'annexe 1 rattache 80 quartiers à 14 secteurs ; l'annexe 2 fournit 224 lignes × 2 modes, développées en 2 560 références majorées par quartier. Transcription contrôlée le 25 octobre 2026. Classement T2 vide : moyenne arithmétique des quatre époques ; moyenne d'arrondissement : moyenne de ses quatre quartiers. Écart meublé/vide : moyenne des 1 280 rapports relatifs appariés. Aucune pondération par le nombre de logements ; aucun loyer effectivement payé ni taux de vacance n'est utilisé. Les rangs partagent les ex æquo sur les moyennes non arrondies ; affichage à un décimal. Source géométrique de la carte : quartiers administratifs, Ville de Paris. Pour la période et le cadre du dispositif : Ville de Paris. Citation suggérée : « AD GESTION, Baromètre des loyers plafonds à Paris, arrêté du 12 juin 2026, transcription vérifiée le 25 octobre 2026, analyses du 27 octobre 2026, version 2026-10-27-v1 ».

Chaque quartier de ce classement dispose d'une page détaillée avec ses 32 valeurs officielles, et notre simulateur calcule le produit de la référence majorée par la surface, sous réserve des autres règles du bail.

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Questions fréquentes

Le baromètre en questions

Quel quartier a le plafond moyen le plus élevé pour un T2 vide ?

Sur les valeurs de l'arrêté du 12 juin 2026, École-Militaire, Gros-Caillou, Invalides, Saint-Thomas-d'Aquin et Notre-Dame des Champs partagent le même secteur réglementaire et la première place : 37,5 €/m² pour la moyenne simple des quatre époques de construction. Ce chiffre calculé par AD GESTION n'est pas un loyer observé. La référence majorée unitaire la plus haute de l'annexe atteint 52,2 €/m².

Quels quartiers ont les plafonds moyens les plus bas ?

Le secteur regroupant notamment Chapelle, Villette, Pont-de-Flandre, Amérique, Gare, Charonne et Saint-Fargeau présente une moyenne T2 vide de 27,2 €/m². Le ratio avec la moyenne la plus haute est de 1,38. Ces calculs non pondérés décrivent la grille réglementaire 2026 ; ils ne permettent pas de classer les rendements immobiliers.

Quel écart réglementaire entre vide et meublé ?

AD GESTION calcule un écart relatif moyen de 14,0 % sur les 1 280 couples meublé/vide de l'arrêté 2026, soit 80 quartiers × 4 nombres de pièces × 4 époques. Chaque couple pèse autant. Il s'agit d'une différence entre références majorées, et non d'un revenu supplémentaire garanti : équipement, charges, vacance et fiscalité ne sont pas mesurés.

Comment intervient l'époque de construction ?

L'arrêté distingue quatre époques. La moyenne simple des références majorées vides est de 34,3 €/m² avant 1946, 31,6 €/m² pour 1946-1970, 31,3 €/m² pour 1971-1990 et 32,4 €/m² après 1990. Ces moyennes AD GESTION portent sur les 80 quartiers et les 4 nombres de pièces, sans pondération par le parc de logements.

Quelle est la source et la période de ces données ?

L'annexe 1 de l'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 répartit les 80 quartiers entre 14 secteurs ; l'annexe 2 contient les références par secteur et catégorie. AD GESTION a vérifié leur transcription le 25 octobre 2026. L'article 4 limite ce texte au 1er juillet–24 novembre 2026. Les données ne sont pas extrapolées au-delà ; une nouvelle vérification officielle sera nécessaire pour toute autre période.

Les 2 560 références sont-elles autant de loyers observés ?

Non. Les 448 cellules sectorielles de référence majorée sont rattachées aux 80 quartiers pour obtenir 2 560 combinaisons quartier–catégorie. Plusieurs quartiers partagent le même secteur réglementaire. Il n’y a aucune observation de bail, aucun poids du parc de logements et aucun revenu client dans ce dossier.

Peut-on télécharger les données et vérifier les calculs ?

Oui. La version 2026-10-27-v1 fournit la transcription de la source, la grille complète en CSV, les 32 comparaisons géographiques à catégorie constante, les écarts T2 par époque et par mode de location, ainsi qu’un script autonome, un dictionnaire et un manifeste d’empreintes. Les calculs ne nécessitent aucune donnée privée et conservent la période du 1er juillet au 24 novembre 2026.

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