Quartier — Paris 13e (75013)
Gestion locative
quartier Croulebarbe
AD Gestion administre des biens locatifs à Croulebarbe, le nord-ouest verdoyant du 13e autour de la manufacture des Gobelins et du square René-Le Gall. L'ancien vallon de la Bièvre, entre Mobilier national et rue Mouffetard voisine : le quartier le plus discret et le plus recherché de l'arrondissement.
Loyers de référence majorés — quartier Croulebarbe
Le quartier Croulebarbedispose de ses propres loyers de référence, fixés par arrêté préfectoral. Pour un deux-pièces loué vide, le plafond s'établit entre 31,6 et 33,2 €/m² selon l'époque de construction ; pour un studio meublé, entre 39,7 et 44,2 €/m². Voici les valeurs exactes (millésime 2025-2026).
| Époque de construction | Location | Studio / T1 | T2 | T3 | T4 et + |
|---|---|---|---|---|---|
| Avant 1946 | Vide | 38,8 € | 33,2 € | 29,5 € | 26,4 € |
| Meublée | 44,2 € | 37,9 € | 33,6 € | 30,1 € | |
| 1946-1970 | Vide | 36,0 € | 32,9 € | 25,9 € | 27,8 € |
| Meublée | 41,0 € | 37,4 € | 29,5 € | 31,7 € | |
| 1971-1990 | Vide | 34,8 € | 31,6 € | 27,7 € | 26,0 € |
| Meublée | 39,7 € | 36,0 € | 31,6 € | 29,6 € | |
| Après 1990 | Vide | 36,0 € | 32,4 € | 30,5 € | 29,6 € |
| Meublée | 41,0 € | 37,0 € | 34,8 € | 33,8 € |
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Le marché locatif du quartier Croulebarbe
Autour de l'avenue des Gobelins et de la rue Corvisart, l'haussmannien de qualité côtoie la brique soignée des années 1930 et quelques rues presque provinciales en contrebas. Les familles et jeunes couples dominent une demande stable, attirée par le calme, les squares et la proximité du Quartier latin. L'offre est restreinte — le quartier fidélise ses habitants — et les biens de caractère se disputent à chaque libération.
Vivre à Croulebarbe
La manufacture des Gobelins tisse pour l'État depuis Colbert — sa galerie expose les trésors du Mobilier national ; le square René-Le Gall occupe l'ancien vallon de la Bièvre, rivière disparue qui a façonné le quartier. L'avenue des Gobelins monte vers Mouffetard et ses commerces. Métro 7 (Les Gobelins), 6 (Corvisart), bus vers le centre, place d'Italie à cinq minutes.
Ce que la gestion y exige
Un parc sain et homogène aux copropriétés bien tenues : la gestion s'y joue sur la durée — baux familiaux longs, entretien préventif, états des lieux soignés. La brique 1930 demande une surveillance des chaufferies et DPE. C'est un quartier de fidélisation où la qualité de service fait la différence : nos locataires y restent des années.
Questions fréquentes
Louer et faire gérer — quartier Croulebarbe
Quel est le loyer maximum autorisé pour un deux-pièces dans le quartier Croulebarbe ?
Pour un deux-pièces loué vide dans le quartier Croulebarbe (Paris 13e), le loyer de référence majoré s'établit entre 31,6 et 33,2 €/m² selon l'époque de construction de l'immeuble (arrêté préfectoral applicable aux baux signés entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2026 (dernier millésime publié en open data par la Ville de Paris)). Pour un studio meublé, la fourchette est de 39,7 à 44,2 €/m². AD Gestion vérifie la conformité de chaque loyer avant la mise en location.
Pourquoi Croulebarbe est-il considéré comme le secret du 13e ?
Parce qu'il n'a rien du 13e des tours : un vallon calme, des squares, la manufacture des Gobelins, des rues basses héritées de la Bièvre — à cinq minutes de Mouffetard et des Gobelins. Ceux qui le découvrent n'en partent plus : la rotation locative y est parmi les plus faibles de la rive gauche, et chaque bien libéré déclenche une file de candidatures familiales.
Quelle typologie privilégier pour investir à Croulebarbe ?
Le deux ou trois-pièces des rues calmes (Corvisart, Croulebarbe, abords du square) : demande familiale et jeune-couple constante, fidélisation maximale, valorisation régulière. Les studios proches des Gobelins captent les étudiants du Quartier latin voisin. Dans les deux cas, un bien sain se loue sans vacance aux références du quartier.
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