Durée du bail et préavis
En location nue à usage de résidence principale, la durée minimale ordinaire est de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale relevant de cette règle, et de six ans pour les autres personnes morales. Des cas particuliers existent. Le préavis du locataire est normalement de trois mois, réduit à un mois notamment en zone tendue, dans les conditions applicables.
En location meublée ordinaire à usage de résidence principale, le bail est conclu pour au moins un an ; le bail étudiant peut durer neuf mois sans reconduction tacite. Le préavis du locataire est d’un mois. Ces durées décrivent le contrat, pas la durée d’occupation qui sera effectivement observée ni un droit de reprise libre du bailleur.
Fiscalité
Les revenus d’une location nue relèvent des revenus fonciers. Le régime micro-foncier s’applique sous conditions ; le régime réel s’applique ou peut être choisi selon la situation. Au réel, certaines charges effectivement supportées et justifiées sont déductibles. Un déficit foncier et son traitement ne résultent pas automatiquement du choix de régime.
Les revenus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier est possible dans les conditions et limites fiscales applicables. Le choix du régime demande une analyse de la situation du propriétaire, avec son conseil fiscal ; il ne se déduit pas du seul écart de loyer entre nu et meublé.
Rotation et gestion au quotidien
La fréquence des départs doit être estimée à partir du logement et d’hypothèses explicites, puis suivie dans les faits. Elle peut entraîner des états des lieux, des remises en état et de nouvelles recherches de locataires dans les deux régimes. En meublé, il faut aussi entretenir et renouveler les équipements nécessaires, et conserver un inventaire précis annexé au bail.
Nous gérons les deux régimes et conseillons nos mandants sur celui qui convient le mieux à leur bien : un studio proche d'un pôle universitaire ne s'arbitre pas comme un grand appartement familial destiné à une location longue durée.
Méthode AD GESTION · version 1.0.0
Arbitrer entre nu et meublé à logement identique
Comparer deux budgets avant fiscalité en rendant visibles l’équipement, la vacance et les hypothèses qui peuvent inverser le résultat.
Méthode et références examinées le . Cette date ne change pas la période des données d’exemple.
Périmètre de la méthode
- Location constituant la résidence principale
- Même logement, même période et même niveau de dépenses retenu
- Simulation avant fiscalité, hors location touristique
Vérifier que les deux scénarios sont réalisables
Avant de comparer les euros, vérifiez la situation du logement : bail en cours, date de disponibilité, mobilier requis, diagnostics et règles applicables au loyer. Service Public distingue les durées et conditions des baux vides et meublés. Une durée de bail plus courte ne donne pas au bailleur la possibilité de reprendre librement le logement. Le changement de stratégie ne permet pas de mettre fin unilatéralement à un contrat en cours.
Construisez ensuite deux hypothèses pour le même appartement. Indiquez les loyers hors charges envisagés, leur justification et leur date. Les plafonds réglementaires, les prix d’annonces et les loyers effectivement signés ne sont pas interchangeables. La Carte des loyers du ministère porte sur des annonces charges comprises et des logements types : elle sert de repère territorial, pas de preuve du revenu que produira votre bien.
- Référence : Bail d’habitation : différences entre logement vide et meublé · Vérifié le 6 mars 2026.
- Référence : Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire · Vérifié le 1er juin 2026.
- Référence : Carte des loyers · Carte 2025 ; page mise à jour le 30 décembre 2025.
Faire apparaître les dépenses propres à chaque scénario
Comparez les loyers hors charges effectivement envisagés sur la période, puis retranchez les dépenses propriétaire retenues, les frais de gestion et les frais de relocation. Les provisions pour charges ne sont pas un supplément de rendement : elles servent à couvrir des dépenses récupérables, avec un suivi distinct. Le dépôt de garantie n’est pas non plus une recette locative disponible.
Dans le scénario meublé, ajoutez l’achat initial des équipements, leur installation et le renouvellement prévu. Présentez l’année d’équipement séparément d’une année suivante. Ne comptez pas deux fois le même achat en retranchant son paiement intégral puis une prétendue dotation annuelle de trésorerie. L’amortissement comptable relève d’une autre analyse. Incluez les frais de comptabilité documentés dans les dépenses annuelles. Le calculateur ci-dessous exclut les taxes des deux scénarios : taxe foncière, CFE éventuelle et imposition des revenus sont à examiner séparément. Signalez les coûts non chiffrés ; un résultat avant taxes ne suffit pas pour arrêter le choix final.
- Référence : AD GESTION — conventions des méthodes reproductibles · Version 1.0.0 du 26 octobre 2026.
- Référence : Location meublée · Modifié le 23 avril 2026.
- Référence : Charges à payer par le locataire · Vérifié le 15 avril 2025.
Chercher le point où la décision change
La différence utile est le solde du scénario meublé moins celui du scénario nu, sur une durée identique. Un résultat positif signifie seulement que les hypothèses renseignées favorisent le meublé avant fiscalité. Il ne démontre ni une demande locative supérieure ni une meilleure performance réelle. Modifiez successivement les jours sans loyer, le coût du mobilier et les dépenses annuelles pour voir si le signe du résultat résiste.
Ne présumez pas une rotation plus forte dans un régime : renseignez deux hypothèses explicites, puis comparez également une durée d’occupation identique. Si un supplément de loyer est nécessaire pour compenser le mobilier et les frais, vérifiez sa faisabilité commerciale et réglementaire. Un seuil calculé n’autorise pas à facturer ce montant et ne prouve pas qu’un candidat l’acceptera.
- Référence : AD GESTION — conventions des méthodes reproductibles · Version 1.0.0 du 26 octobre 2026.
- Référence : Bail d’habitation : différences entre logement vide et meublé · Vérifié le 6 mars 2026.
Conserver ce que le calcul ne tranche pas
Joignez au résultat les devis d’équipement, les références de loyer et la liste des coûts non renseignés. Notez aussi la disponibilité requise pour gérer l’inventaire, les remplacements et les départs. Un écart financier faible peut être moins important pour votre projet qu’une contrainte opérationnelle identifiée.
La DGFiP distingue revenus fonciers pour la location nue et BIC pour la location meublée. Cette différence ne permet pas de promettre une économie fiscale générale. Faites examiner votre régime, votre financement et votre horizon de détention après cette première comparaison ; le simulateur n’établit ni impôt, ni plus-value, ni conseil fiscal personnalisé.
- Référence : AD GESTION — conventions des méthodes reproductibles · Version 1.0.0 du 26 octobre 2026.
- Référence : Location vide de meubles · Modifié le 7 avril 2026.
- Référence : Location meublée · Modifié le 23 avril 2026.
Calcul reproductible
Comparer deux scénarios : nu et meublé
Comparez le même logement sur une année conventionnelle de 365 jours. Les loyers et jours de vacance sont des hypothèses à documenter, sans majoration automatique liée au meublé.
Les valeurs préremplies sont un exemple fictif pédagogique, sans lien avec un bien client ni avec des statistiques locales.
Écart meublé moins nu : -90,41 € en année courante ; -4 090,41 € en première année.
Faites défiler le tableau horizontalement pour consulter toutes les colonnes.
| Poste | Nu | Meublé |
|---|---|---|
| Loyers théoriques sans vacance | 14 400,00 € | 15 600,00 € |
| Recettes après vacance supposée | 13 808,22 € | 14 317,81 € |
| Dépenses annuelles renseignées | 1 800,00 € | 2 400,00 € |
| Recettes moins dépenses annuelles | 12 008,22 € | 11 917,81 € |
| Dépenses initiales renseignées | 0,00 € | 4 000,00 € |
| Solde de première année, avant impôts et financement | 12 008,22 € | 7 917,81 € |
Recettes = loyer mensuel hors charges × 12 × (365 − jours de vacance) ÷ 365. Solde courant = recettes − dépenses annuelles. Première année = solde courant − dépenses initiales. Le prorata de 365 jours sert à comparer des scénarios, pas à établir une quittance.
Les recettes supposent que tous les loyers dus pendant les jours occupés sont payés. Le calcul ne modélise ni impayés, ni fiscalité, ni financement, ni revente. Excluez des deux scénarios la taxe foncière, la CFE et l’imposition des revenus : elles doivent être examinées séparément. Les dépenses annuelles comprennent uniquement les autres postes retenus au même périmètre ; le calculateur ne les devine pas. La première année déduit séparément les décaissements initiaux. Le résultat ne vérifie pas que les loyers saisis sont juridiquement applicables.
Calcul effectué dans votre navigateur, sans envoi des valeurs. Export JSON avec la formule et ses limites. Méthode 1.0.0.
Référence de la méthode : AD GESTION, « Arbitrer entre nu et meublé à logement identique », version 1.0.0, 26 octobre 2026. Lien permanent vers la méthode.
Questions fréquentes
Le bail mobilité est-il une forme de location meublée ?
Oui. Le bail mobilité est un bail de logement meublé, d'une durée d'un à dix mois non renouvelable, réservé à des locataires en situation de mobilité (formation, mission, mutation temporaire). Il ne prévoit pas de dépôt de garantie.
Peut-on transformer une location nue en location meublée ?
Le changement de stratégie ne permet pas de modifier unilatéralement un bail en cours ni d’y mettre fin librement. Lorsqu’un logement redevient disponible dans des conditions régulières, une nouvelle location meublée suppose l’équipement requis et un contrat adapté. Le bail en cours et les conditions de congé doivent être examinés avant toute décision ; une rentabilité simulée ne constitue pas un motif de congé.
Un loyer meublé plus élevé suffit-il à justifier l’achat du mobilier ?
Non. Il faut comparer le supplément de recettes sur la période au coût d’équipement, au renouvellement, aux frais propres au scénario et aux jours sans loyer retenus. Présentez l’année d’achat séparément d’une année sans équipement initial. Le calcul reste conditionné à la possibilité légale et commerciale de louer au prix envisagé.
Peut-on déduire une durée de location réelle de la durée légale du bail ?
Non. La durée du contrat ne mesure pas la durée d’occupation observée, puisque le locataire peut partir selon les règles de préavis applicables. Un budget doit utiliser une hypothèse de départ explicite ou un historique documenté, sans présenter le nu comme toujours stable ni le meublé comme nécessairement soumis à davantage de rotation.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre bien, échangeons.
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