Les postes du barème à distinguer
Le « prix de la gestion locative » recouvre plusieurs postes distincts : gestion courante, mise en location, assurances et actes annexes. Les confondre — ou n’en comparer qu’un seul — empêche de reconstituer le budget des prestations.
| Poste | Tarif publié ou mode de chiffrage | Base de calcul | Traitement dans le budget |
|---|---|---|---|
| Gestion courante | 6,5 % TTC en moyenne ; jusqu’à 10 % HT (12 % TTC) selon mandat | Loyers et charges encaissés | Honoraires du mandat |
| Mise en location — part bailleur | 15 € HT/m², soit 18 € TTC/m² | Surface du logement | Prestation distincte de la gestion courante |
| Garantie loyers impayés (GLI) | 2,7 % TTC | Sommes quittancées | Option en supplément, selon contrat |
| Assurance PNO | Devis correspondant au bien | Contrat retenu | À ajouter au budget si souscrite |
| Actes annexes | Lignes du barème et périmètre du mandat | Prestation effectivement prévue | À chiffrer séparément |
Exemples chiffrés : studio, deux-pièces, trois-pièces
Trois hypothèses illustrent la gestion courante et la GLI : 900 €, 1 500 € et 2 400 € de loyers et charges quittancés et intégralement encaissés par mois pendant douze mois. Ce ne sont ni des loyers de marché observés ni des biens clients. Les calculs appliquent le taux moyen publié de 6,5 % TTC et l’option GLI à 2,7 % TTC.
| Hypothèse 900 €/mois | Hypothèse 1 500 €/mois | Hypothèse 2 400 €/mois | |
|---|---|---|---|
| Sommes annuelles quittancées et encaissées | 10 800 € | 18 000 € | 28 800 € |
| Gestion courante (6,5 % TTC) | 702 € | 1 170 € | 1 872 € |
| GLI (2,7 % TTC) | 291,60 € | 486 € | 777,60 € |
| Sous-total annuel gestion + GLI | 993,60 € | 1 656 € | 2 649,60 € |
| Équivalent mensuel | 82,80 € | 138 € | 220,80 € |
Prestations à vérifier dans le mandat et actes facturés séparément
Deux cabinets affichant le même taux peuvent facturer des montants différents selon le périmètre du mandat. Vérifiez si celui-ci comprend l’appel et le suivi des loyers, le quittancement, le reversement, la révision à l’IRL lorsqu’elle est applicable, la régularisation des charges, les relances et la relation locataire. Les inclusions et exclusions doivent être explicites.
Vérifiez systématiquement, dans le barème annexé au mandat, le prix des actes hors forfait :
- Gestion d'un sinistre ou d'un dossier d'assurance : forfait par dossier ou inclus ?
- Suivi de travaux : quel taux, quelle assiette et quelles éventuelles tranches sont prévus dans le barème ?
- Représentation à l'assemblée générale de copropriété : incluse ou facturée à l'heure ?
- Gestion d'un contentieux locatif : préparation du dossier, coordination huissier/avocat.
- Frais de « solde de compte » ou de transfert en cas de départ : certains cabinets facturent la sortie.
- Aide à la déclaration des revenus fonciers : incluse ou en supplément annuel ?
Comparer à périmètre identique
Un taux isolé ne décrit pas le service. Demandez qui suit le dossier, les modalités de compte rendu, les actes inclus et ceux facturés en supplément. Le nombre de lots par gestionnaire et les délais de traitement doivent provenir du cabinet concerné, pas d’une hypothèse attachée à son niveau de prix.
Chiffrez une année selon des hypothèses écrites : encaissement régulier, éventuelle relocation, assurance, suivi d’un sinistre ou de travaux. Confrontez ces scénarios au barème et au projet de mandat.
Le barème publié par AD GESTION indique 6,5 % TTC en moyenne des loyers et charges encaissés pour la gestion courante, jusqu’à 10 % HT (12 % TTC) selon l’étendue du mandat. La GLI est une option à 2,7 % TTC des sommes quittancées ; sa base de calcul ne se confond pas avec celle des honoraires de gestion.
Sources et portée des calculs
Révision ciblée du 25 octobre 2026 : tarifs AD GESTION, assiettes de calcul et comparaisons chiffrées. Le barème des honoraires publié est la source des taux AD GESTION ; les montants de loyers utilisés dans les exemples sont des hypothèses, pas des statistiques de marché ni des résultats clients. Les conditions du mandat et des contrats d’assurance restent à examiner pour le bien concerné.
Méthode AD GESTION · version 1.0.0
Construire un budget de gestion que l’on peut refaire
Une méthode pour passer du taux annoncé à un budget documenté, en séparant les encaissements, les assurances et les événements de la location.
Méthode et références examinées le . Cette date ne change pas la période des données d’exemple.
Périmètre de la méthode
- Budget des prestations du gestionnaire, avant fiscalité
- Hypothèses à remplacer par le mandat et les devis du logement
- Ni moyenne de marché ni résultat d’un client
Commencer par la période et les pièces
Choisissez une période de douze mois et conservez sa date de départ. Une première année comprenant la recherche du locataire n’a pas le même budget qu’une année sans changement d’occupant. Rassemblez le projet de mandat, le barème TTC, le devis de mise en location, les notices d’assurance et les factures des actes prévus. Inscrivez « non chiffré » lorsqu’une pièce manque : une absence de devis ne prouve pas que la prestation est gratuite.
Séparez ensuite le budget des services du coût de détention du logement. Taxe foncière, travaux, charges de copropriété non récupérables et échéances d’emprunt peuvent peser sur la trésorerie, mais ne sont pas les honoraires du gestionnaire. Cette séparation permet de comparer des offres sans attribuer au mandat des dépenses que le propriétaire supporterait également en gestion directe.
- Référence : AD GESTION — conventions des méthodes reproductibles · Version 1.0.0 du 26 octobre 2026.
- Référence : Professionnels de l’immobilier : les règles à connaître · Écrit le 29 octobre 2025.
Calculer chaque ligne sur sa propre assiette
Le barème AD GESTION distingue les loyers et charges encaissés, utilisés pour la gestion courante, des sommes quittancées, utilisées pour l’option GLI. Un retard de paiement peut donc modifier la première assiette sans modifier la seconde. Reprenez les montants du relevé, pas seulement le loyer mensuel du bail. Ne déduisez aucune indemnité d’assurance attendue tant que son versement et ses conditions ne sont pas établis.
La formule du budget est : honoraires de gestion + cotisation GLI retenue + PNO + mise en location à la charge du bailleur + actes annexes prévus. Pour une ligne proportionnelle, multipliez son assiette annuelle par son taux TTC. Pour un forfait, utilisez la quantité d’actes effectivement envisagée. La somme obtenue décrit ces prestations ; elle ne devient un coût complet du logement qu’après ajout des autres postes, clairement identifiés.
- Référence : AD GESTION — barème des honoraires.
- Référence : AD GESTION — conventions des méthodes reproductibles · Version 1.0.0 du 26 octobre 2026.
Distinguer le devis bailleur et le plafond locataire
La fiche Service Public vérifiée le 12 janvier 2026 indique, en zone très tendue, un plafond locataire de 12,10 € TTC/m² pour visite, dossier et bail, et de 3,03 € TTC/m² pour l’état des lieux d’entrée. Chacune de ces parts reste aussi limitée par ce que paie le bailleur pour la prestation correspondante. Ce plafond ne fixe pas automatiquement le prix du professionnel.
Gardez deux lignes distinctes dans votre comparaison : le tarif réellement demandé au bailleur et celui demandé au locataire. Le barème AD GESTION et les plafonds réglementaires répondent à deux questions différentes. Recontrôlez l’année applicable et la surface habitable utilisée avant de rapprocher les montants.
- Référence : Frais d’agence immobilière à la location d’un logement d’habitation · Vérifié le 12 janvier 2026 — plafonds 2026.
- Référence : AD GESTION — barème des honoraires.
Tester le résultat avant de comparer deux offres
Refaites le budget avec une année sans relocation, puis avec une relocation et les actes réellement possibles. Documentez séparément les sommes non encaissées : ce sont des recettes manquantes, pas de nouveaux honoraires. Conservez les hypothèses avec le résultat, afin qu’un autre lecteur puisse reproduire le calcul et identifier les lignes encore inconnues.
La fiscalité intervient ensuite. Selon la DGFiP, le traitement des frais dépend notamment du régime d’imposition ; leur déductibilité éventuelle ne rembourse pas la facture. Le calcul présenté ici conserve donc les dépenses TTC avant fiscalité et n’applique aucune réduction d’impôt forfaitaire.
- Référence : AD GESTION — conventions des méthodes reproductibles · Version 1.0.0 du 26 octobre 2026.
- Référence : Location vide de meubles · Modifié le 7 avril 2026.
Calcul reproductible
Calculer le budget annuel de gestion
Reconstituez les honoraires et assurances poste par poste, avec une base distincte pour la gestion et la GLI. Remplacez les hypothèses par les montants de votre mandat et de vos contrats.
Les valeurs préremplies sont un exemple fictif pédagogique, sans lien avec un bien client ni avec des statistiques locales. Seuls les taux de départ reprennent le barème AD GESTION : moyenne de gestion, GLI optionnelle sous conditions. Les autres montants sont des hypothèses.
Total des postes renseignés : 2 817,00 €.
Faites défiler le tableau horizontalement pour consulter toutes les colonnes.
| Poste | Montant TTC |
|---|---|
| Gestion sur les sommes encaissées | 1 131,00 € |
| GLI sur les sommes quittancées | 486,00 € |
| Assurance PNO | 120,00 € |
| Autres prestations annuelles | 180,00 € |
| Sous-total hors mise en location | 1 917,00 € |
| Mise en location prévue | 900,00 € |
| Total annuel des postes renseignés | 2 817,00 € |
Gestion = sommes encaissées × taux. GLI = sommes quittancées × taux, si retenue. Total = gestion + GLI + PNO + mise en location + autres prestations.
Ce total couvre uniquement les postes renseignés : gestion, GLI éventuelle, PNO, mise en location et autres prestations. Il exclut les charges propres au bien, les travaux, la taxe foncière, le crédit et la fiscalité. Les provisions pour charges encaissées ne sont pas un revenu net du propriétaire.
Chaque taux est appliqué à son assiette annuelle puis arrondi au centime. Une facturation mensuelle peut créer un écart de quelques centimes. Consulter le barème AD GESTION.
Calcul effectué dans votre navigateur, sans envoi des valeurs. Export JSON avec la formule et ses limites. Méthode 1.0.0.
Référence de la méthode : AD GESTION, « Construire un budget de gestion que l’on peut refaire », version 1.0.0, 26 octobre 2026. Lien permanent vers la méthode.
Questions fréquentes
Comment calculer les honoraires de gestion courante AD GESTION ?
Le barème AD GESTION indique une moyenne de 6,5 % TTC des loyers et charges encaissés, jusqu’à 10 % HT (12 % TTC) selon le mandat. Avec l’hypothèse de 1 500 € charges comprises encaissés chaque mois et un taux de 6,5 %, le calcul donne 97,50 € par mois, soit 1 170 € pour douze mois. Ce calcul exclut les assurances, la mise en location, les actes annexes et tout effet fiscal.
Les honoraires de mise en location sont-ils plafonnés ?
Côté locataire, les frais de visite, dossier et bail sont plafonnés en 2026 à 12,10 € TTC/m² en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € ailleurs. L’état des lieux d’entrée a un plafond distinct de 3,03 € TTC/m². La part du locataire ne peut pas non plus dépasser celle facturée au bailleur pour les prestations correspondantes. À Paris, la somme des plafonds par surface atteint donc 15,13 € TTC/m² ; elle n’impose pas ce tarif au professionnel. Source : Service Public, fiche « Frais d’agence immobilière », vérifiée le 12 janvier 2026.
Les honoraires de gestion sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
En location nue au régime réel, les frais de gestion et primes d’assurance déductibles diminuent le revenu foncier imposable ; ils ne donnent pas droit à un remboursement forfaitaire. L’effet dépend du résultat foncier et de la situation fiscale. Au micro-foncier, les charges ne sont pas déduites séparément. Source : impots.gouv.fr, « Location vide de meubles » et « Je mets en location un logement vide. Comment déclarer les loyers perçus ? ».
La garantie loyers impayés vaut-elle son coût ?
Le barème AD GESTION présente l’option GLI à 2,7 % TTC des sommes quittancées. Pour l’hypothèse de 1 500 € charges comprises quittancés chaque mois, la cotisation calculée est de 40,50 € par mois, soit 486 € par an. L’intérêt de la couverture dépend des garanties, exclusions, plafonds, délais et conditions du contrat, à vérifier avant souscription. Cet exemple ne préjuge ni de l’acceptation du locataire ni d’une indemnisation.
Qui paie les honoraires de gestion : le propriétaire ou le locataire ?
Les honoraires de gestion courante sont exclusivement à la charge du propriétaire : ils ne peuvent être répercutés sur le locataire ni intégrés aux charges récupérables. Seuls les honoraires de mise en location sont partagés, dans la limite des plafonds légaux côté locataire.
Peut-on négocier les honoraires de gestion locative ?
Les conditions du mandat doivent être examinées avec AD GESTION selon les biens et le périmètre demandés. Le barème publie un taux moyen, mais aucune remise automatique n’est déduite de cet exemple. Pour comparer des propositions, gardez les mêmes prestations, la même assiette et les frais annexes.
Comment comparer un forfait mensuel et un pourcentage de gestion ?
Fixez la même période, les mêmes encaissements et les mêmes événements de location. Annualisez le forfait, calculez le pourcentage sur l’assiette prévue au mandat, puis ajoutez les actes exclus et les assurances retenues. Si une offre comprend la relocation et l’autre pas, montrez cette différence avant de comparer les totaux. Aucun montant inconnu ne doit être assimilé à zéro.
Pourquoi le calcul distingue-t-il sommes encaissées et sommes quittancées ?
Parce que le barème AD GESTION utilise des assiettes différentes pour la gestion courante et la GLI. Une échéance appelée mais impayée ne doit pas être traitée comme une somme reçue pour calculer les honoraires sur encaissements. Le modèle permet de conserver cette distinction ; il ne prédit ni l’impayé ni une prise en charge par l’assureur.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre bien, échangeons.
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