La liste des charges déductibles au régime réel
L'article 31 du Code général des impôts fixe la liste des charges déductibles des revenus fonciers pour un logement loué nu au régime réel :
- Les frais de gestion : honoraires versés à un administrateur de biens ou à un tiers pour la gestion du bien, déductibles pour leur montant réel.
- Un forfait de 20 € par local pour les autres frais de gestion courante — correspondance, déplacements, téléphone (article 31, I-1°, e du CGI).
- Les primes d'assurance : garantie loyers impayés (GLI) et assurance propriétaire non occupant (PNO), en totalité.
- Les dépenses de réparation et d'entretien, ainsi que les dépenses d'amélioration (hors construction et agrandissement).
- Les provisions pour charges de copropriété, avec régularisation l'année suivante.
- La taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire).
- Les intérêts et frais d'emprunt liés à l'acquisition ou aux travaux.
- Les frais de procédure en cas de litige avec le locataire.
Le calcul du coût net réel d'une gestion professionnelle
La déductibilité change complètement le coût réel d'une délégation. Exemple complet pour un appartement loué 1 500 € par mois (18 000 €/an), avec une gestion à 6,5 % TTC des loyers encaissés, pour un bailleur en tranche marginale à 30 % :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers encaissés | 18 000 € |
| Honoraires de gestion (6,5 % TTC) | 1 170 € |
| Économie d'impôt sur le revenu (TMI 30 %) | − 351 € |
| Économie de prélèvements sociaux (17,2 %) | − 201 € |
| Coût net réel de la gestion | 618 €/an |
| Soit, en pourcentage du loyer | 3,4 % |
Micro-foncier ou réel : le bon choix dépend de vos charges
Le micro-foncier (revenus fonciers bruts inférieurs ou égaux à 15 000 € par an) applique un abattement forfaitaire de 30 % : simple, mais aucun frais réel n'est déductible. La règle de décision est arithmétique : si le total réel de vos charges — gestion, assurances, travaux, taxe foncière, intérêts d'emprunt — dépasse 30 % de vos loyers, le régime réel est plus avantageux. C'est très souvent le cas les années de travaux, et fréquemment le cas dès qu'il y a un crédit en cours. L'option pour le réel s'exerce lors de la déclaration et engage pour trois ans.
En location meublée (LMNP), la logique est différente mais le résultat converge : au réel BIC, les honoraires de gestion sont déductibles du résultat, et l'amortissement du bien et du mobilier s'y ajoute. Voir notre guide dédié au statut LMNP pour le détail.
Questions fréquentes
Les frais d'agence de gestion locative sont-ils déductibles des impôts ?
Oui, intégralement, si vous êtes au régime réel d'imposition : les honoraires de gestion font partie des charges déductibles des revenus fonciers listées à l'article 31 du CGI. Au micro-foncier en revanche, seul l'abattement forfaitaire de 30 % s'applique — aucun frais réel n'est déductible.
Combien coûte réellement une gestion locative après déduction fiscale ?
Pour un bailleur en TMI 30 % (+ 17,2 % de prélèvements sociaux) au régime réel, une gestion facturée 6,5 % TTC revient après économie d'impôt à environ 3,4 % du loyer — 618 € par an sur un bien loué 1 500 €/mois. En TMI 41 %, le coût net descend vers 2,7 %.
La garantie loyers impayés est-elle déductible ?
Oui : les primes d'assurance liées au bien loué — GLI comme PNO — sont déductibles en totalité des revenus fonciers au régime réel (article 31 du CGI). Une GLI à 2,7 % TTC a donc, elle aussi, un coût net inférieur à son prix facial.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre bien, échangeons.
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