Comment se forme un déficit foncier
Un déficit foncier naît quand le total des charges déductibles d'un logement loué vide excède les loyers encaissés dans l'année. Il suppose d'avoir opté pour le régime réel d'imposition, seul régime permettant de déduire les charges pour leur montant effectif ; le micro-foncier, lui, applique un abattement forfaitaire et ne génère pas de déficit.
Le régime réel s'applique de plein droit au-delà d'un certain niveau de revenus fonciers, ou sur option. Cette option engage en principe le propriétaire pour plusieurs années, ce qui mérite d'être anticipé avant de réaliser d'importants travaux.
Les charges déductibles des revenus fonciers
Toutes les charges ne se traitent pas de la même façon : les dépenses de travaux et de gestion s'imputent d'abord sur le revenu global, tandis que les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers.
- Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration (hors travaux de construction ou d'agrandissement)
- Primes d'assurance et provisions pour charges de copropriété
- Frais de gestion et honoraires d'administration du bien
- Taxe foncière (hors part d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire)
- Intérêts et frais d'emprunt, déductibles uniquement des revenus fonciers
Imputation, plafond et report
Le déficit issu des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La part de déficit dépassant ce plafond, ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le bénéfice de l'imputation sur le revenu global est conditionné au maintien de la location du bien pendant les trois années qui suivent. La tenue rigoureuse des justificatifs de charges conditionne la solidité de la déclaration ; AD Gestion assure ce suivi documentaire pour les biens qu'elle administre.
Questions fréquentes
Le déficit foncier s'applique-t-il à la location meublée ?
Non. Le mécanisme du déficit foncier concerne exclusivement la location nue au régime réel. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec des règles distinctes.
Que devient le déficit non imputé une année donnée ?
La fraction excédant 10 700 € et la part liée aux intérêts d'emprunt se reportent sur les revenus fonciers des années suivantes, dans la limite de dix ans. Ce report ne s'impute que sur des revenus fonciers, pas sur le revenu global.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre bien, échangeons.
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