Trois questions auxquelles les indicateurs doivent répondre
La première question concerne l’exécution des baux : quelle part des loyers appelés pour la période a été réglée à la date d’arrêté ? La deuxième concerne l’utilisation du parc : combien de jours commercialisables sont restés sans occupation ? La troisième relève du contrôle : les mouvements expliquent-ils intégralement le passage du solde initial au solde final ? Ces trois lectures doivent rester distinctes. Un logement peut être vide quelques semaines puis produire des loyers intégralement payés ; inversement, un logement occupé peut accumuler une dette.
Cette publication définit une convention de reporting proposée par AD GESTION, pas une norme comptable ou un classement de gestionnaires. Elle couvre les loyers hors charges d’un parc résidentiel, les jours de présence dans le périmètre et les affectations de paiements. Les charges, dépôts de garantie, aides et indemnités d’assurance demandent des colonnes séparées avant toute extension. Le modèle présenté ne traite pas les avances, soldes créditeurs ni compensations complexes.
Le dossier de preuve à réunir avant tout résultat réel
Il faut conserver un état de parc daté, les dates d’entrée et de sortie de mandat, les périodes d’occupation, les dates où le logement est effectivement commercialisable, le journal des appels de loyers et le journal des encaissements affectés. Les travaux et indisponibilités doivent avoir une justification distincte. Un état de rapprochement explique aussi les annulations, avoirs, reprises de solde et corrections. Une simple capture d’un total de logiciel ne permet pas de refaire le calcul.
Fixez la date d’arrêté avant de consulter les résultats. Un paiement reçu ensuite ne doit pas corriger silencieusement le taux historique : publiez une nouvelle date d’arrêté, ou un indicateur complémentaire de recouvrement après échéance. La date de publication de l’étude et la période économique observée restent deux informations différentes. Le fichier qui a servi au calcul doit être figé et identifié par sa version.
Ce que les chiffres d’entreprise ne permettent pas de déduire
Les encours et loyers annuels déclarés sur la page Chiffres clés décrivent une taille de portefeuille. Diviser le flux de loyers par la valeur du patrimoine ne fournit pas, à lui seul, un rendement net : il manque le périmètre comparable, les dates de valorisation, la vacance, les charges non récupérables, les travaux et les coûts de financement. De même, une part de biens à Paris n’est pas une part en valeur. Aucune performance de recouvrement ne peut être calculée sans connaître les appels et l’affectation des paiements.
Nous publions ici le protocole et un jeu pédagogique pour permettre sa discussion et sa reproduction. Aucun résultat client n’est annoncé sur cette page. Un futur cas documenté devra préciser l’échantillon effectivement observé, les pièces contrôlées, les exclusions et les limites de comparaison avant toute conclusion.
Méthode AD GESTION · version 1.0.0
Un protocole que l’on peut refaire et contester
Les formules ci-dessous sont des conventions explicites de cette méthode AD GESTION. Les montants d’exemple sont inventés pour illustrer des situations comptables différentes ; ils ne sont ni un échantillon de marché ni un relevé de portefeuille réel.
Méthode et références examinées le . Cette date ne change pas la période des données d’exemple.
Périmètre de la méthode
- Loyers hors charges ; période annuelle 2025 et arrêté au 31 décembre 2025 dans l’exemple.
- Chaque logement contribue uniquement pendant sa durée de présence dans le périmètre.
- Aucune causalité attribuée au gestionnaire et aucun rendement promis.
1. Affecter chaque paiement à la bonne période
Le taux d’encaissement de la cohorte est la somme des règlements affectés aux loyers appelés pour la période, divisée par la somme de ces appels. Multipliez par cent pour l’exprimer en pourcentage. Les règlements d’arriérés antérieurs sont utiles à la trésorerie, mais ne doivent pas gonfler ce numérateur. Un dénominateur nul donne un résultat non calculable, jamais un taux parfait par défaut.
Utilisez un ratio des sommes plutôt que la moyenne des taux de chaque bien : un petit loyer et un grand loyer ne contribuent pas de manière égale au montant à encaisser. Documentez si les appels sont bruts ou nets d’avoirs. Dans l’exemple, les appels restent bruts et la colonne d’ajustements est nulle ; des ajustements réels exigeraient une lecture complémentaire, sans les masquer dans le taux.
2. Définir la vacance avec des jours d’exposition
Le taux de vacance commerciale retenu ici est égal aux jours disponibles non occupés divisés par les jours disponibles du parc. Les jours disponibles sont les jours où le logement est apte à la location, qu’il soit occupé ou vacant. Additionnez les jours de chaque logement avant la division. Un lot entré en cours d’année ne contribue pas pour une année complète. Un lot totalement indisponible pour travaux reste visible dans l’état de parc, mais ses jours sont publiés dans les exclusions de cette convention.
Cette exclusion change le résultat : un taux de vacance commerciale ne raconte pas toute l’indisponibilité du patrimoine. Il faut donc afficher, à côté, les jours gérés, les jours disponibles et les jours exclus, avec leurs motifs. Déplacer une période difficile vers une catégorie exclue améliorerait artificiellement le taux ; le justificatif et la règle d’affectation sont nécessaires pour contrôler ce risque.
3. Réconcilier les soldes avant de commenter un taux
L’identité de contrôle est : solde final = solde initial + appels + ajustements signés − règlements de la période − règlements d’arriérés. Chaque terme doit avoir la même unité et le même périmètre. Un dépôt de garantie ne réduit pas automatiquement un loyer impayé ; une indemnité d’assurance doit être isolée si l’indicateur porte sur les paiements des locataires. Les montants sont conservés en centimes entiers et les pourcentages ne sont arrondis que pour l’affichage.
Le rapprochement valide une cohérence arithmétique, pas l’exactitude des pièces. Un fichier peut être parfaitement équilibré tout en omettant un logement ou une créance. Rapprochez donc aussi le nombre de lots et les appels avec le journal source ; contrôlez les doublons, les dates impossibles et les changements de périmètre. Toute différence non expliquée empêche de présenter le résultat comme une performance documentée.
4. Comparer des périodes sans fabriquer une causalité
Présentez deux vues lorsque le parc évolue : tous les biens réellement gérés sur chaque période, puis les biens comparables présents sur les deux périodes. La seconde vue ne doit pas remplacer la première, car exclure les sorties peut introduire un biais de sélection. Conservez les mêmes règles de disponibilité, d’affectation et d’arrêté. Précisez les dossiers atypiques plutôt que de les retirer après avoir vu leur effet.
Une baisse des impayés peut accompagner un changement de locataire, un règlement exceptionnel ou une indemnisation. Elle ne prouve pas l’effet propre d’une nouvelle organisation. Un avant/après doit publier ce qui a changé, ce qui reste inconnu et les explications concurrentes. Un très petit échantillon décrit seulement les dossiers observés ; il n’autorise pas à promettre le même résultat à d’autres propriétaires.
5. Publier un cas réel sans identifier les personnes
La CNIL distingue anonymisation et remplacement des noms par des codes : un dossier peut rester identifiable par recoupement. Avant une publication réelle, examiner ensemble les dates, localisations, montants rares et événements décrits. Ne publier ni adresse précise, ni historique individuel réidentifiable. Privilégier des résultats regroupés et expliquer les pertes de précision nécessaires. Un seuil arbitraire de nombre de biens ne garantit pas l’anonymat.
Pour ce support, aucune pièce client n’est utilisée ni demandée : même les identifiants et les situations sont fictifs. Le téléchargement public sert uniquement à reproduire l’arithmétique. Les sources publiques documentent les précautions méthodologiques ; elles ne transforment pas cet exemple en observation réelle. Les résultats présentés restent donc pédagogiques, sans comparaison avec un portefeuille de clients.
- Référence : L’anonymisation de données personnelles · 19 mai 2020.
Exemple pédagogique entièrement fictif
Refaire le calcul sur cinq lignes
Période du 1er janvier au 31 décembre 2025, arrêté au 31 décembre 2025. Aucun nom, bien ou montant client. Les appels de loyers sont des hypothèses indépendantes des jours d’occupation ; aucun loyer de marché n’est déduit du tableau. Les cinq lignes constituent tout le jeu d’exemple.
| Exemple | Jours | Solde initial | Loyers appelés | Réglés sur la période | Arriérés recouvrés |
|---|---|---|---|---|---|
| FICTIF-A | 365 / 365 / 350 | 600,00 € | 12 000,00 € | 11 760,00 € | 600,00 € |
| FICTIF-B | 365 / 365 / 365 | 0,00 € | 9 600,00 € | 9 600,00 € | 0,00 € |
| FICTIF-C | 183 / 183 / 150 | 300,00 € | 6 000,00 € | 5 400,00 € | 100,00 € |
| FICTIF-D | 365 / 365 / 330 | 0,00 € | 7 200,00 € | 7 200,00 € | 0,00 € |
| FICTIF-E | 182 / 0 / 0 | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € |
Faites défiler le tableau horizontalement pour voir toutes les colonnes.
Ajustements : zéro dans toutes les lignes de cet exemple. FICTIF-C entre dans le périmètre en cours d’année. FICTIF-E reste présent dans le décompte des logements gérés mais ne contribue pas aux jours disponibles.
| Indicateur | Résultat fictif | Calcul et périmètre |
|---|---|---|
| Périmètre | 5 logements fictifs, dont 4 avec loyers appelés | Toutes les lignes du fichier, y compris le logement indisponible. |
| Encaissement de la cohorte | 97,59 % | 33 960,00 € ÷ 34 800,00 € × 100 |
| Recouvrement d’arriérés antérieurs | 700,00 € | Séparé du numérateur du taux de la période. |
| Solde final restant dû | 1 040,00 € | 900,00 € + 34 800,00 € + 0,00 € − 34 660,00 € |
| Vacance des jours disponibles | 6,49 % | 83 jours sans occupation ÷ 1278 jours disponibles × 100 |
| Jours exclus pour indisponibilité | 182 jours | 1460 jours gérés − 1278 jours disponibles ; motif fictif : travaux. |
Les fichiers pour reproduire la méthode
Le CSV utilise des centimes entiers, un séparateur point-virgule et les noms de colonnes du dictionnaire. Le script Python fonctionne sans bibliothèque supplémentaire. Les résultats attendus et l’empreinte du fichier sont fournis pour vérifier le rapprochement.
Un montant de trésorerie supérieur grâce au recouvrement d’arriérés ne signifie pas que la cohorte courante est mieux payée. De même, le ratio de vacance ci-dessus doit être lu avec les 182 jours exclus : il ne mesure pas toute l’indisponibilité du patrimoine.
Référence de la méthode : AD GESTION, « Un protocole que l’on peut refaire et contester », version 1.0.0, 26 octobre 2026. Lien permanent vers la méthode.
Questions fréquentes
Pourquoi le total reçu ne suffit-il pas à mesurer l’encaissement de la période ?
Il peut comprendre le paiement d’arriérés antérieurs. La méthode sépare les règlements affectés aux appels de la période du recouvrement des soldes d’ouverture. Le total reçu sert au rapprochement de trésorerie ; le taux de cohorte utilise uniquement les paiements et appels du même périmètre.
Peut-on retirer les logements en travaux du calcul de vacance ?
Cette méthode les retire des jours commercialisables uniquement si leur indisponibilité est justifiée, tout en publiant les jours exclus et le nombre total de logements gérés. Ce taux de vacance commerciale ne mesure donc pas toute l’indisponibilité du parc. Changer la règle entre deux périodes empêcherait une comparaison directe.
Ces chiffres sont-ils les résultats des clients AD GESTION ?
Non. Le jeu de données présenté et téléchargeable est entièrement fictif. Il sert à refaire les formules et à repérer les erreurs de périmètre. Aucune performance client, aucun taux d’encaissement réel ni résultat de portefeuille AD GESTION n’en est déduit.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre bien, échangeons.
Parler de mon bien