Le classement complet des 29 quartiers
Les prix sont des médianes de vente au mètre carré pour les appartements, sur les mutations 2024. La fourchette correspond aux premier et troisième quartiles : la moitié des ventes du quartier s'y situe.
La colonne « ventes » indique le nombre de transactions retenues — la robustesse de chaque médiane se lit là, un point que les classements immobiliers omettent systématiquement.
| Rang | Quartier | Médiane appartement | Fourchette courante | Ventes | Médiane maison |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Mont Boron | 7 576 € | 5 974 – 10 967 € | 181 | 9 699 € |
| 2 | Carré d'Or | 7 298 € | 5 924 – 8 990 € | 233 | — |
| 3 | Les Musiciens | 5 938 € | 4 584 – 7 228 € | 218 | — |
| 4 | Jean-Médecin – Hypercentre | 5 894 € | 4 655 – 7 597 € | 432 | — |
| 5 | Le Port – Garibaldi | 5 818 € | 4 792 – 7 307 € | 248 | — |
| 6 | Magnan – Les Baumettes | 5 568 € | 4 375 – 7 133 € | 211 | — |
| 7 | Cimiez | 5 487 € | 4 500 – 6 350 € | 255 | 7 811 € |
| 8 | Vieux-Nice | 5 390 € | 4 207 – 6 842 € | 190 | — |
| 9 | Gambetta – Les Fleurs | 5 348 € | 4 210 – 6 445 € | 300 | — |
| 10 | Fabron – La Californie | 5 295 € | 4 310 – 6 234 € | 374 | 6 914 € |
| 11 | Carabacel – Acropolis | 5 000 € | 3 922 – 6 078 € | 139 | 6 285 € |
| 12 | Saint-Isidore – Lingostière | 5 000 € | 4 623 – 5 465 € | 21 | — |
| 13 | Riquier | 4 784 € | 3 857 – 5 562 € | 254 | — |
| 14 | Carras – La Lanterne | 4 695 € | 3 842 – 5 561 € | 326 | — |
| 15 | Rimiez – Gairaut | 4 654 € | 3 944 – 5 462 € | 70 | 8 201 € |
| 16 | Collines de Nice – Bellet | 4 609 € | 3 767 – 5 409 € | 90 | 6 513 € |
| 17 | Le Righi – Mantéga | 4 429 € | 3 688 – 5 050 € | 147 | — |
| 18 | Arénas – Saint-Augustin | 4 407 € | 3 221 – 5 288 € | 177 | 5 845 € |
| 19 | Parc Impérial – Saint-Philippe | 4 400 € | 3 503 – 5 350 € | 253 | — |
| 20 | République – TNL | 4 385 € | 3 493 – 5 188 € | 114 | — |
| 21 | Gare Thiers | 4 357 € | 3 434 – 5 561 € | 277 | — |
| 22 | Le Ray – Parc Chambrun | 4 356 € | 3 584 – 5 262 € | 232 | — |
| 23 | Saint-Roch | 4 062 € | 3 323 – 4 761 € | 292 | — |
| 24 | Gorbella – Saint-Barthélemy | 4 051 € | 3 401 – 4 725 € | 396 | 5 208 € |
| 25 | La Madeleine | 3 764 € | 3 016 – 4 750 € | 220 | 3 619 € |
| 26 | Nice-Nord | 3 706 € | 2 966 – 4 579 € | 226 | — |
| 27 | Les Moulins – Méridia | 3 605 € | 3 078 – 4 223 € | 106 | — |
| 28 | Pasteur | 2 872 € | 2 424 – 3 576 € | 131 | — |
| 29 | L'Ariane | 1 612 € | 1 399 – 1 830 € | 42 | — |
Pourquoi un rapport de 1 à 4,7 dans une seule commune
Nice superpose plusieurs villes : le front de mer patrimonial né de la villégiature — le Carré d'Or et son Negresco de 1913 —, les collines bourgeoises de Cimiez et Mont Boron héritées des hivernants, un centre belle époque très dense autour de Jean-Médecin et des Musiciens, des quartiers populaires au nord et à l'est de la vallée du Paillon, et la plaine du Var en transformation autour de Nice Méridia.
L'inscription de la ville au patrimoine mondial de l'UNESCO en 2021, au titre de « capitale du tourisme de riviera », consacre précisément cette stratification : chaque époque de la villégiature a produit son quartier, son bâti — et son niveau de prix.
Ce que ce classement change pour un bailleur
Le quartier d'acquisition commande le rendement, mais pas mécaniquement : les secteurs accessibles exigent un audit énergétique et de copropriété sans lequel le surrendement facial s'évapore, tandis que les collines patrimoniales offrent une vacance quasi nulle à rendement modéré.
S'y ajoute une contrainte proprement niçoise : le régime du meublé de tourisme — enregistrement, plafond de 90 nuitées pour la résidence principale, changement d'usage avec compensation et quotas contestés devant le Conseil d'État — interdit de fonder un calcul d'investissement sur le saisonnier. Nos projections se fondent sur la location à l'année.
Questions fréquentes
Quel est le quartier le plus cher de Nice ?
Mont Boron, avec 7 576 €/m² de médiane sur 181 ventes en 2024 — et près de 11 000 €/m² au troisième quartile. Suivent le Carré d'Or (7 298 €/m²) et le quartier des Musiciens (5 938 €/m²).
Quel est le quartier le moins cher de Nice ?
L'Ariane, à 1 612 €/m² de médiane sur 42 ventes en 2024, dans la vallée du Paillon — un grand quartier populaire engagé dans un programme de renouvellement urbain. Viennent ensuite Pasteur (2 872 €/m²) et Les Moulins–Méridia (3 605 €/m²).
D'où viennent ces prix ?
Des demandes de valeurs foncières publiées par la DGFiP via Etalab : les ventes réellement enregistrées chez le notaire en 2024. Nous avons rattaché chacune des 6 331 ventes géolocalisées aux 146 contours IRIS de l'INSEE pour calculer une médiane par quartier — une donnée que le fichier public ne fournit pas directement.
Pourquoi l'écart de prix est-il si fort à Nice ?
Parce que la ville juxtapose front de mer patrimonial, collines bourgeoises, centre belle époque, quartiers populaires de la vallée du Paillon et plaine du Var en mutation — chaque strate de l'histoire de la villégiature ayant produit son bâti et son marché. Le rapport de 1 à 4,7 entre L'Ariane et Mont Boron est le plus large que nous ayons mesuré en France.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre bien, échangeons.
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