Le classement complet des 14 quartiers
Médianes de prix de vente au mètre carré pour les appartements, mutations 2024. La fourchette correspond aux premier et troisième quartiles ; la colonne « ventes » indique le nombre de transactions retenues — la robustesse de chaque chiffre se lit là.
| Rang | Quartier | Médiane appartement | Fourchette courante | Ventes | Médiane maison |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | La Croisette – Palm Beach | 10 453 € | 7 421 – 15 485 € | 166 | — |
| 2 | Le Suquet – Vieux Port | 7 152 € | 5 834 – 9 321 € | 92 | — |
| 3 | Gare – Stanislas | 6 685 € | 5 409 – 8 575 € | 165 | — |
| 4 | La Californie – La Source | 6 602 € | 5 358 – 8 499 € | 308 | — |
| 5 | Moure Rouge – Camp Long | 6 424 € | 4 923 – 8 414 € | 385 | 7 446 € |
| 6 | Montfleury | 5 954 € | 4 651 – 7 398 € | 85 | — |
| 7 | Collines de La Bocca – Saint-Cassien | 5 606 € | 4 429 – 7 317 € | 227 | 7 952 € |
| 8 | Les Vallergues | 4 705 € | 3 693 – 5 789 € | 54 | — |
| 9 | Croix des Gardes | 4 668 € | 4 091 – 5 365 € | 54 | 5 664 € |
| 10 | Broussailles – Tassigny | 4 611 € | 3 594 – 5 823 € | 99 | — |
| 11 | Petit Juas – Grand Jas | 4 533 € | 3 564 – 5 668 € | 132 | — |
| 12 | Carnot – Saint-Nicolas | 4 438 € | 3 600 – 5 278 € | 167 | — |
| 13 | La Bocca | 4 428 € | 3 603 – 5 790 € | 133 | 5 361 € |
| 14 | Ranguin – Les Mûriers | 3 741 € | 2 985 – 4 406 € | 100 | — |
Une ville, deux économies immobilières
Cannes superpose la ville des congrès et celle des habitants. La première a produit le front de mer le plus cher de France hors capitale — la Croisette et ses palaces, du Carlton (1913) au Palais des Festivals —, les collines de villégiature de la Californie, où Picasso s'installa en 1955, et de la Croix des Gardes, colline fondatrice des hivernants britanniques.
La seconde fait le marché locatif réel : Carnot et son axe commerçant, le Petit Juas et l'hôpital, La Bocca et ses plages familiales, Ranguin et les collines récentes de l'ouest, où le campus Georges-Méliès ancre une filière étudiante de l'image. C'est là que se logent les 75 000 habitants — et que se construit un rendement.
Ce que ce classement change pour un bailleur
Le rendement cannois est inversement proportionnel au prestige de l'adresse : les loyers ne suivent jamais les prix patrimoniaux du front de mer, tandis que les quartiers de vie dégagent des rentabilités réelles sur une demande locale continue.
S'y ajoute l'arbitrage du saisonnier, très encadré : 120 nuitées maximum pour la résidence principale, autorisation de changement d'usage au-delà — avec quotas possibles par zone — et amende jusqu'à 50 000 € en cas de manquement. Nos calculs de rendement se fondent sur la location à l'année et la moyenne durée, jamais sur des projections touristiques.
Questions fréquentes
Quel est le quartier le plus cher de Cannes ?
La Croisette – Palm Beach, à 10 453 €/m² de médiane sur 166 ventes en 2024 — le secteur le plus cher de toute notre couverture nationale, devant Neuilly-sur-Seine (10 384 €/m²). Le troisième quartile y atteint 15 485 €/m².
Quel est le quartier le moins cher de Cannes ?
Ranguin – Les Mûriers, à 3 741 €/m² de médiane sur 100 ventes en 2024, dans les quartiers nord de La Bocca — soit un rapport de 1 à 2,8 avec la Croisette, à l'intérieur de la même commune.
D'où viennent ces prix ?
Des demandes de valeurs foncières publiées par la DGFiP via Etalab : les ventes réellement enregistrées chez le notaire en 2024. Chacune des 2 167 ventes géolocalisées a été rattachée aux 31 contours IRIS de l'INSEE — couverture de 100 % — pour calculer une médiane par quartier, donnée que le fichier public ne fournit pas.
Où investir à Cannes pour un rendement locatif ?
Dans la ville des habitants : Ranguin (3 741 €/m²), La Bocca (4 428 €/m²), Carnot (4 438 €/m²) et le Petit Juas (4 533 €/m²), portés par la demande locale à l'année. Le front de mer relève d'une logique patrimoniale — valeur maximale, rendement modéré — et le saisonnier, strictement encadré, ne constitue pas une base de calcul fiable.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre bien, échangeons.
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