Investir dans l'immobilier locatif à Cannes

Une ville, deux économies immobilières

Cannes vit une double vie : celle des congrès et du Festival — MIPIM, Cannes Lions, MIPCOM remplissent le Palais des Festivals à l'année — et celle, permanente, de ses 75 000 habitants qui travaillent, se logent et scolarisent leurs enfants.

Le marché locatif suit cette partition. Le front de mer et les collines de villégiature relèvent d'une logique patrimoniale, largement animée par la résidence secondaire ; Carnot, la Bocca, Ranguin et le Petit Juas forment la ville des locataires à l'année — celle où se joue le rendement.

• Patrimonial : Croisette–Palm Beach 10 453 €/m², Le Suquet 7 152 €/m², Gare–Stanislas 6 685 €/m², La Californie 6 602 €/m²
• Intermédiaire : Moure Rouge–Camp Long 6 424 €/m², Montfleury 5 954 €/m², collines de La Bocca 5 606 €/m²
• Rendement : Petit Juas 4 533 €/m², Carnot 4 438 €/m², La Bocca 4 428 €/m², Ranguin 3 741 €/m²

Le piège cannois : confondre saisonnier et investissement

Le réflexe « j'achète et je loue au Festival » se heurte au droit : hors résidence principale, la location touristique exige une autorisation de changement d'usage, que la ville peut contingenter par zone. L'amende encourue sans déclaration atteint 50 000 €.

Notre calcul de référence est donc la location à l'année — meublée ou nue — qui bénéficie à Cannes d'une demande locale réelle et solvable. Le saisonnier autorisé reste possible sur certains dossiers ; il se vérifie avant l'achat, jamais après.

2 167 ventes analysées, quartier par quartier

Nos prix proviennent des ventes réellement enregistrées en 2024, rattachées une à une aux contours IRIS de l'INSEE : 2 167 transactions d'appartements couvertes à 100 %. La médiane communale — 5 750 €/m² — masque un rapport de 1 à 2,8 entre quartiers.

Cette granularité change les décisions : à budget égal, on achète un studio sur la Croisette ou un trois-pièces à Carnot. Les deux se défendent — pas pour les mêmes raisons ni le même locataire.