Location saisonnière — Nice (06000)
Meublé de tourisme et location saisonnière à Nice
Nice applique le régime de location touristique le plus restrictif de France avec Paris — et il est en pleine bataille juridique. À la date de rédaction (août 2026), le règlement adopté fin 2025, qui instaure des quotas d'autorisations par zone, est contesté devant le Conseil d'État et les dépôts de dossiers sont suspendus dans les zones à quota jusqu'au 31 août 2026. Voici ce qui s'applique, et ce qui reste en suspens.
Ce qui est certain aujourd'hui
Tout meublé de tourisme niçois doit être déclaré et recevoir un numéro d'enregistrement, à faire figurer sur chaque annonce — les plateformes le réclament avant publication.
Pour votre résidence principale, la location est plafonnée à 90 nuitées par an à Nice — la ville a utilisé la faculté d'abaisser le plafond national ouverte par la loi du 19 novembre 2024.
Hors résidence principale, une autorisation de changement d'usage est requise, dans un régime avec compensation : il faut en principe transformer en logement une surface équivalente à celle retirée du marché résidentiel. C'est ce mécanisme qui rend le saisonnier inaccessible à la plupart des investisseurs.
Ce qui est en suspens devant le Conseil d'État
Le règlement adopté en décembre 2025 pour 2026 va plus loin : quotas d'autorisations par zone — environ 671 autorisations prévues pour l'année 2026 sur l'ensemble de la ville. Des professionnels du secteur l'ont contesté en justice, et la métropole a suspendu les dépôts de dossiers dans les zones à quota jusqu'au 31 août 2026, dans l'attente de la décision du Conseil d'État.
Concrètement : un projet d'investissement saisonnier à Nice ne peut pas, aujourd'hui, être bâti sur une autorisation dont l'obtention est gelée et le cadre incertain. Nous refusons de faire souscrire un crédit sur cette base.
Notre position, sans détour
Pour la résidence principale dans la limite des 90 nuitées, le saisonnier niçois reste simple et légal — nous vous aidons à le cadrer. Pour un bien d'investissement, la location meublée à l'année offre aujourd'hui un couple rendement-sécurité très supérieur à un projet saisonnier suspendu à un contentieux.
Cette page sera mise à jour à la décision du Conseil d'État. Les règles évoluant vite, vérifiez systématiquement l'état du droit auprès de la métropole avant tout engagement.
Questions fréquentes
Location saisonnière à Nice
Peut-on louer son appartement sur les plateformes à Nice en 2026 ?
Votre résidence principale, oui : jusqu'à 90 nuitées par an, avec déclaration et numéro d'enregistrement obligatoires. Un bien secondaire ou d'investissement, en revanche, requiert une autorisation de changement d'usage avec compensation — et le nouveau régime de quotas 2026 est suspendu dans l'attente d'une décision du Conseil d'État, les dépôts étant gelés jusqu'au 31 août 2026 dans les zones concernées.
Pourquoi 90 nuitées et pas 120 à Nice ?
La loi du 19 novembre 2024 a permis aux communes d'abaisser de 120 à 90 le plafond annuel de location de la résidence principale. Nice a utilisé cette faculté : le plafond y est de 90 nuitées par an.
Que risque-t-on à louer sans autorisation à Nice ?
Des amendes civiles substantielles, prononcées par le tribunal à la demande de la commune — le changement d'usage illicite est le manquement le plus lourdement sanctionné. Les plateformes transmettent par ailleurs leurs données de location aux communes, ce qui rend le contrôle largement automatique. Nous refusons de gérer un bien dans cette situation.
Le saisonnier rapporte-t-il plus que la location à l'année à Nice ?
En brut, souvent. En net, après ménage, blanchisserie, accueil, commissions, taxe de séjour, vacance d'intersaison et fiscalité durcie des meublés de tourisme, l'écart se resserre fortement — et il faut y ajouter le risque réglementaire propre à Nice. Pour un bien d'investissement, le meublé à l'année gagne aujourd'hui l'arbitrage dans la grande majorité des cas.
Gestion locative à Nice (06000)
Contact
Confier un mandat
Trois coordonnées suffisent : nous vous rappelons pour comprendre votre bien ou votre portefeuille et vous apporter une réponse structurée.