Méthode de décision
Décider avec un dossier d’autorisation et un budget de séjours
Un tarif affiché à la nuit ne démontre pas le revenu disponible du propriétaire. La décision commence par l’usage réel du logement et les formalités applicables à son adresse. Elle se poursuit par un calendrier de disponibilités, un budget de fonctionnement et une comparaison avec un bail d’habitation sur la même période. Une autorisation encore incertaine ne doit jamais être traitée comme déjà obtenue.
Méthode et références contrôlées le . Les périodes statistiques et les dates d’application sont distinctes.
Nice : un plafond actualisé depuis septembre 2026
Le portail officiel de la Métropole Nice Côte d’Azur annonce que la résidence principale peut être louée en meublé touristique jusqu’à 120 jours par année civile depuis le 1er septembre 2026, au lieu de 90 auparavant ; il cite la délibération municipale du 19 juin 2026. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, le même portail exige un changement d’usage autorisé avant enregistrement et mise en location touristique. Les conditions de l’autorisation doivent être vérifiées pour le logement auprès du service compétent. Notre méthode ne reprend ni une suspension de dossiers expirée fin août comme situation actuelle, ni un quota chiffré sans règlement complet vérifié.
Références : Métropole Nice Côte d’Azur — portail de taxe de séjour — Actualités et démarches des meublés touristiques · Ministère chargé du Logement — Location touristique meublée : questions sur le changement d’usage
Un repère de location vide à Nice
Carte des loyers du ministère, édition 2025 — annonces non meublées, charges comprises, bien type au troisième trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Le repère de location vide ci-dessous sert uniquement à examiner une solution de longue durée. Il ne doit être converti ni en tarif par nuit ni en taux d’occupation touristique.
| Bien type | €/m²/mois CC | Intervalle de prédiction | Échelle |
|---|---|---|---|
| Appartement type52 m² | 20,43 | 15,44 – 27,04 | Commune |
L’intervalle décrit la prédiction du modèle, pas une fourchette de loyers observés ni un plafond légal. Code INSEE : 06088.
- Appartement type : 71 615 observations locales entre 2019 et 2025 ; 71 793 observations dans la maille du modèle ; R² ajusté 0,83. Le R² n’est pas une probabilité et le nombre d’annonces ne mesure pas la demande.
01
Séparer les vérifications administratives
Consignez séparément la déclaration ou l’enregistrement, le changement d’usage lorsqu’il s’applique, les règles d’urbanisme et le règlement de copropriété. Le ministère rappelle que ces vérifications ne se remplacent pas mutuellement. Un numéro affiché sur une annonce ne vaut donc pas, à lui seul, validation de toutes les conditions. Archivez la réponse de l’autorité compétente, sa date et le logement précisément concerné avant de prendre des réservations.
Références : Ministère chargé du Logement — Location touristique meublée : questions sur le changement d’usage
02
Construire le calendrier avant le revenu
Décomposez les jours selon leur utilisation : occupation personnelle, travaux, disponibilité commerciale et séjour effectivement réservé. Le revenu prévisionnel doit résulter d’hypothèses de réservations identifiées, pas du tarif d’une période attractive multiplié par toute l’année. Faites apparaître la commission de plateforme, l’accueil, les rotations de linge, le ménage, les consommations et les remboursements possibles. La taxe collectée pour la collectivité se suit à part du revenu conservé.
Références : Ministère chargé du Logement — Location touristique meublée : questions sur le changement d’usage
03
Comparer deux scénarios réellement réalisables
La solution de remplacement peut être une location vide, un meublé constituant la résidence principale du locataire ou, si le candidat est éligible, un bail mobilité. Pour chacun, retenez les périodes d’indisponibilité et les coûts propres au contrat. Le bail mobilité n’est pas un contrat touristique renommé : la situation du locataire au début du bail doit le justifier. Si une condition administrative manque, marquez le scénario touristique comme non validé plutôt que de lui attribuer un rendement.
Références : Service Public / DILA — Quelles sont les règles d’un bail mobilité ? · Service Public / DILA — Bail d’habitation : différences entre logement vide et meublé
La grille à remplir pour votre logement
- Logement et statut d’occupation
- Résidence principale du loueur, secondaire ou investissement ; décision applicable et période de validité.
- Calendrier commercial
- Jours ouverts, réservés, occupés par le propriétaire et bloqués pour travaux, sans double compte.
- Revenu conservé
- Recettes hors taxe collectée, commissions, fonctionnement, entretien et dépenses fixes.
Le résultat utile est un revenu annuel prévisionnel accompagné des conditions qui permettent de l’obtenir. Présentez également un scénario moins favorable de réservation et un budget de remise en location longue durée. Sans autorisation vérifiée ni hypothèses d’occupation documentées, il n’existe pas de comparaison fiable entre les deux formats.
Méthode éditoriale AD GESTION fondée sur des sources publiques. Aucun dossier client, résultat de portefeuille ou autorisation individuelle n’est présenté. Les sources nationales décrivent le cadre ; les pièces du logement et les règles locales déterminent son application.
- Ministère chargé du Logement — Location touristique meublée : questions sur le changement d’usage. FAQ de juin 2025. Consulté le 2026-10-26. Cette source nationale ne prouve pas l’existence d’une délibération applicable à Aix ou Cannes.
- Service Public / DILA — Quelles sont les règles d’un bail mobilité ?. Vérifié le 6 juin 2025, page consultée le 26 octobre 2026. Consulté le 2026-10-26. Le régime particulier des résidences à vocation d’emploi est exclu de notre méthode ; la source annonce un décret à venir.
- Service Public / DILA — Bail d’habitation : différences entre logement vide et meublé. Vérifié le 6 mars 2026. Consulté le 2026-10-26. Ne prouve ni prime de loyer universelle ni rotation effectivement observée.
- Métropole Nice Côte d’Azur — portail de taxe de séjour — Actualités et démarches des meublés touristiques. Consulté le 2026-10-26. Ne prouve pas l’éligibilité d’une résidence secondaire ou l’obtention d’un changement d’usage.
- Ministère chargé du Logement / ANIL — Carte des loyers 2025 — Appartement type. 2025 — fichier publié le 11 décembre 2025. Consulté le 2026-10-26. Loyers d’annonces charges comprises, logements non meublés types ; pas des loyers signés ni des plafonds légaux.