Méthode de décision
Calculer le rendement du projet, pas celui d’un quartier abstrait
Un prix médian de ventes et un loyer moyen d’annonces ne décrivent pas nécessairement le même logement. Leur division ne produit donc pas un rendement observé. Le calcul utile part de votre acquisition, d’un loyer hors charges documenté et des dépenses du projet. Il distingue le résultat avant financement, la trésorerie après emprunt et la fiscalité.
Méthode et références contrôlées le . Les périodes statistiques et les dates d’application sont distinctes.
Nice : comparer les formats sans extrapoler les quotas ou les campus
Les repères ministériels ci-dessous portent sur la commune de Nice, pas sur un rendement propre à Valrose, au Port ou à chaque quartier. La liste officielle des campus peut aider à préciser une cible d’usage, mais ne fournit pas ses loyers signés. Pour une alternative touristique, le plafond de 120 jours annoncé depuis septembre 2026 concerne la résidence principale du loueur ; il ne crée pas un droit d’exploitation d’un investissement secondaire. Le scénario financier doit donc afficher séparément l’hypothèse de location d’habitation et l’éventuel projet touristique, dont la faisabilité à l’adresse reste à établir.
Références : Université Côte d’Azur — Visite des campus · Métropole Nice Côte d’Azur — portail de taxe de séjour — Actualités et démarches des meublés touristiques
Un repère de location vide à Nice
Carte des loyers du ministère, édition 2025 — annonces non meublées, charges comprises, bien type au troisième trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Ces indicateurs d’annonces CC servent à examiner les hypothèses locatives. Les diviser par un prix médian DVF produirait un ratio de deux populations différentes ; ce ratio ne doit pas être présenté comme rendement du marché.
| Bien type | €/m²/mois CC | Intervalle de prédiction | Échelle |
|---|---|---|---|
| Appartement type52 m² | 20,43 | 15,44 – 27,04 | Commune |
| Maison type92 m² | 21,60 | 13,50 – 34,55 | Commune |
L’intervalle décrit la prédiction du modèle, pas une fourchette de loyers observés ni un plafond légal. Code INSEE : 06088.
- Appartement type : 71 615 observations locales entre 2019 et 2025 ; 71 793 observations dans la maille du modèle ; R² ajusté 0,83. Le R² n’est pas une probabilité et le nombre d’annonces ne mesure pas la demande.
- Maison type : 730 observations locales entre 2019 et 2025 ; 1 359 observations dans la maille du modèle ; R² ajusté 0,79. Le R² n’est pas une probabilité et le nombre d’annonces ne mesure pas la demande.
01
Définir le coût réellement investi
Consignez le prix négocié, les frais d’acquisition et les travaux initiaux ; ajoutez les équipements nécessaires à l’exploitation retenue. Conservez les dépenses récurrentes dans une catégorie différente pour ne pas les compter deux fois. Les données DVF sont des transactions et peuvent aider à examiner un prix ; elles ne renseignent pas à elles seules l’état du logement, ses revenus ou son financement. Un bien de comparaison doit être choisi pour sa pertinence, pas seulement pour sa proximité.
Références : DGFiP / Etalab — Demandes de valeurs foncières géolocalisées
02
Séparer brut, résultat d’exploitation et trésorerie
Le brut prévisionnel rapporte le loyer annuel hors charges au coût d’acquisition retenu. Le résultat d’exploitation retire ensuite les dépenses du propriétaire et les pertes de revenu explicitées. Les charges récupérables ne doivent pas artificiellement gonfler le revenu. La trésorerie après financement se calcule séparément avec les échéances d’emprunt ; le remboursement du capital est un décaissement, mais ce n’est pas une charge fiscale ordinaire. Chaque indicateur doit afficher son périmètre.
Références : Direction générale des Finances publiques — Location vide de meubles · Service Public / DILA — Charges à payer par le locataire
03
Tester le point de fragilité
Recalculez le projet avec un loyer inférieur à l’hypothèse centrale, des dépenses plus élevées ou une période sans encaissement. Ne modifiez pas toutes les hypothèses sans expliquer laquelle commande le résultat. Un scénario travaux doit aussi intégrer le temps d’indisponibilité. Pour le saisonnier, la fréquence des rotations et les règles administratives nécessitent un budget spécifique ; l’addition de nuitées optimistes n’est pas comparable à un bail signé à l’année.
Références : Ministère chargé du Logement — Location touristique meublée : questions sur le changement d’usage · Service Public / DILA — Diagnostic de performance énergétique
La grille à remplir pour votre logement
- Dénominateur
- Prix, acquisition, travaux initiaux et équipement, avec une convention stable.
- Revenu
- Loyer HC justifié, calendrier, vacance et distinction appelé/encaissé.
- Dépenses et financement
- Charges propriétaire, entretien, gestion, assurance, dette et fiscalité séparés.
Le meilleur projet n’est pas déduit d’un classement de quartiers. Présentez le rendement avec les hypothèses qui le produisent et les dépenses exclues, puis vérifiez la résistance de votre trésorerie. Sans observations locatives comparables et sans coûts d’acquisition propres au bien, le résultat reste une simulation, non une performance locale constatée.
Méthode éditoriale AD GESTION fondée sur des sources publiques. Aucun dossier client, résultat de portefeuille ou autorisation individuelle n’est présenté. Les sources nationales décrivent le cadre ; les pièces du logement et les règles locales déterminent son application.
- DGFiP / Etalab — Demandes de valeurs foncières géolocalisées. Consulté le 2026-10-26. Les données de vente ne mesurent ni loyers ni durée de commercialisation. Identifier la livraison et la période de chaque calcul ; distinguer maison/appartement et éviter les doubles comptes de mutation.
- Direction générale des Finances publiques — Location vide de meubles. Modifié le 7 avril 2026. Consulté le 2026-10-26. Une dépense déductible n'est pas remboursée intégralement.
- Service Public / DILA — Charges à payer par le locataire. Vérifié le 15 avril 2025. Consulté le 2026-10-26. Les clés de répartition et périodes d'occupation doivent être vérifiées dans les pièces du logement.
- Ministère chargé du Logement — Location touristique meublée : questions sur le changement d’usage. FAQ de juin 2025. Consulté le 2026-10-26. Cette source nationale ne prouve pas l’existence d’une délibération applicable à Aix ou Cannes.
- Service Public / DILA — Diagnostic de performance énergétique. Vérifié le 1er janvier 2026 ; actualité 2027 distinguée du droit actuel. Consulté le 2026-10-26. Le classement ne se déduit pas de l’année de construction ni du quartier.
- Université Côte d’Azur — Visite des campus. Consulté le 2026-10-26. Pas de loyer par campus, de rendement ou de volume de demande déduit de cette liste.
- Métropole Nice Côte d’Azur — portail de taxe de séjour — Actualités et démarches des meublés touristiques. Consulté le 2026-10-26. Ne prouve pas l’éligibilité d’une résidence secondaire ou l’obtention d’un changement d’usage.
- Ministère chargé du Logement / ANIL — Carte des loyers 2025 — Appartement type. 2025 — fichier publié le 11 décembre 2025. Consulté le 2026-10-26. Loyers d’annonces charges comprises, logements non meublés types ; pas des loyers signés ni des plafonds légaux.
- Ministère chargé du Logement / ANIL — Carte des loyers 2025 — Maison type. 2025 — fichier publié le 11 décembre 2025. Consulté le 2026-10-26. Loyers d’annonces charges comprises, logements non meublés types ; pas des loyers signés ni des plafonds légaux.