Gestion locative
à Aix-en-Provence

D'après les ventes réelles enregistrées en 2024 (Demandes de valeurs foncières (DGFiP / Etalab), millésime 2024), le prix médian d'un appartement à Aix-en-Provence s'établit autour de 4 820 €/m² (fourchette courante 3 984 à 5 833 €/m² selon le bien et le secteur), sur 1444 transactions analysées. Pour une maison, le prix médian ressort à environ 6 059 €/m². Ces prix d'acquisition déterminent directement le rendement locatif : plus le ticket d'entrée est élevé, plus la qualité de la gestion et la maîtrise de la vacance pèsent sur la rentabilité nette.

Trois critères départagent un bon gestionnaire locatif à Aix-en-Provence : la carte professionnelle et la garantie financière (obligatoires pour un administrateur de biens), la transparence des honoraires, et la connaissance réelle du marché local — le marché local affiche un prix médian de 4 820 €/m² (ventes réelles 2024) qui conditionne loyers et rendement. AD GESTION, cabinet d'administration de biens titulaire de la carte professionnelle, gère des lots à Aix-en-Provence et dans toute l'Île-de-France avec une offre moyenne à 6,5 % TTC des loyers encaissés, une garantie loyers impayés à 2,7 % TTC et une note Google de 4,9/5 sur 55 avis. La gestion administrative, comptable, juridique et technique est assurée depuis notre cabinet parisien, avec un pilotage des interventions confié à des prestataires identifiés sur place.

Nos honoraires de gestion à Aix-en-Provence s'établissent en moyenne à 6,5 % TTC des loyers encaissés : rien n'est dû sur un loyer non perçu. En option, la garantie loyers impayés à 2,7 % TTC et la mise en location à 15 € HT/m² (18 € TTC/m²) — soit 1 350 € HT pour un 90 m², facturés une seule fois à la signature du bail. Ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers au régime réel (article 31 du code général des impôts).

Quatre étapes : estimer le loyer au marché réel ; diffuser l'annonce et faire visiter ; sélectionner le dossier sur des critères objectifs — solvabilité, stabilité, garanties ; établir le bail et l'état des lieux. À Aix-en-Provence, une part de la demande vient des étudiants et des jeunes actifs : la colocation valorise souvent mieux une grande surface qu'une location familiale classique. Nous prenons l'ensemble en charge pour 15 € HT/m², avec ou sans gestion ensuite.

Non. Aix-en-Provence n'applique pas le dispositif d'encadrement du niveau des loyers, réservé à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et aux territoires de Plaine Commune et Est Ensemble. La commune relève en revanche de la zone tendue : le préavis du locataire est réduit à un mois et l'évolution du loyer est encadrée à la relocation. Nous intégrons ces règles dans chaque bail.

D'après les ventes réellement enregistrées en 2024, les secteurs les plus chers sont la Couronne Ouest-Sextius (environ 5 867 €/m²), le Mazarin (5 844 €/m²), le Vieil Aix (5 818 €/m²) et l'hypercentre autour du cours Mirabeau (5 769 €/m²). À l'opposé, Encagnane (2 562 €/m²) et le Jas de Bouffan (3 491 €/m²) constituent les segments les plus accessibles — un écart de plus du simple au double à l'intérieur d'une même commune.

Oui, mais sous conditions strictes. La commune impose la déclaration préalable de tout meublé de tourisme, qui donne lieu à un numéro d'enregistrement à treize chiffres devant figurer sur chaque annonce. Un changement d'usage doit en outre être autorisé par la mairie pour les logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur, en application de la délibération municipale du 13 décembre 2017. Nous vérifions l'éligibilité de chaque bien avant toute mise en marché.

En partie. La demande étudiante, très importante à Aix, culmine entre juin et septembre : un logement disponible en juillet se loue en quelques jours, le même bien libéré en novembre peut attendre plusieurs semaines. Les segments familiaux et cadres sont moins saisonniers. Nous calons la commercialisation sur ce calendrier pour éviter la vacance.

Oui, par une structure dédiée : gestion locative et syndic de copropriété sont deux mandats distincts, l'un défendant le bailleur sur son lot, l'autre le syndicat des copropriétaires sur les parties communes. AD SYNDIC, société du groupe, assure le syndic de copropriété à Aix-en-Provence.