Méthode de décision
Décider avec un dossier d’autorisation et un budget de séjours
Un tarif affiché à la nuit ne démontre pas le revenu disponible du propriétaire. La décision commence par l’usage réel du logement et les formalités applicables à son adresse. Elle se poursuit par un calendrier de disponibilités, un budget de fonctionnement et une comparaison avec un bail d’habitation sur la même période. Une autorisation encore incertaine ne doit jamais être traitée comme déjà obtenue.
Méthode et références contrôlées le . Les périodes statistiques et les dates d’application sont distinctes.
À Aix, distinguer le récépissé actuel de l’enregistrement annoncé
Lors de la consultation du 26 octobre 2026, le portail communal d’Aix-en-Provence propose une télédéclaration avec récépissé. Il présente séparément le futur numéro d’enregistrement national, annoncé pour le dernier trimestre 2026, et indique que l’adresse du nouvel outil n’est pas encore connue. Nous ne transformons pas cette annonce en formalité déjà accessible. Ce portail ne suffit pas non plus à démontrer une autorisation de changement d’usage applicable à chaque logement aixois. Pour un projet concret, faites confirmer la procédure en vigueur et le périmètre du bien auprès du service municipal, puis conservez cette réponse avec la vérification de copropriété. Aucun taux d’occupation touristique local n’est déduit de ce portail.
Références : Ville d’Aix-en-Provence — portail de taxe de séjour — Déclarations préalables communales · Ministère chargé du Logement — Location touristique meublée : questions sur le changement d’usage
Un repère de location vide à Aix-en-Provence
Carte des loyers du ministère, édition 2025 — annonces non meublées, charges comprises, bien type au troisième trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Le repère de location vide ci-dessous sert uniquement à examiner une solution de longue durée. Il ne doit être converti ni en tarif par nuit ni en taux d’occupation touristique.
| Bien type | €/m²/mois CC | Intervalle de prédiction | Échelle |
|---|---|---|---|
| Appartement type52 m² | 19,14 | 14,92 – 24,55 | Commune |
L’intervalle décrit la prédiction du modèle, pas une fourchette de loyers observés ni un plafond légal. Code INSEE : 13001.
- Appartement type : 52 857 observations locales entre 2019 et 2025 ; 53 169 observations dans la maille du modèle ; R² ajusté 0,86. Le R² n’est pas une probabilité et le nombre d’annonces ne mesure pas la demande.
01
Séparer les vérifications administratives
Consignez séparément la déclaration ou l’enregistrement, le changement d’usage lorsqu’il s’applique, les règles d’urbanisme et le règlement de copropriété. Le ministère rappelle que ces vérifications ne se remplacent pas mutuellement. Un numéro affiché sur une annonce ne vaut donc pas, à lui seul, validation de toutes les conditions. Archivez la réponse de l’autorité compétente, sa date et le logement précisément concerné avant de prendre des réservations.
Références : Ministère chargé du Logement — Location touristique meublée : questions sur le changement d’usage
02
Construire le calendrier avant le revenu
Décomposez les jours selon leur utilisation : occupation personnelle, travaux, disponibilité commerciale et séjour effectivement réservé. Le revenu prévisionnel doit résulter d’hypothèses de réservations identifiées, pas du tarif d’une période attractive multiplié par toute l’année. Faites apparaître la commission de plateforme, l’accueil, les rotations de linge, le ménage, les consommations et les remboursements possibles. La taxe collectée pour la collectivité se suit à part du revenu conservé.
Références : Ministère chargé du Logement — Location touristique meublée : questions sur le changement d’usage
03
Comparer deux scénarios réellement réalisables
La solution de remplacement peut être une location vide, un meublé constituant la résidence principale du locataire ou, si le candidat est éligible, un bail mobilité. Pour chacun, retenez les périodes d’indisponibilité et les coûts propres au contrat. Le bail mobilité n’est pas un contrat touristique renommé : la situation du locataire au début du bail doit le justifier. Si une condition administrative manque, marquez le scénario touristique comme non validé plutôt que de lui attribuer un rendement.
Références : Service Public / DILA — Quelles sont les règles d’un bail mobilité ? · Service Public / DILA — Bail d’habitation : différences entre logement vide et meublé
La grille à remplir pour votre logement
- Logement et statut d’occupation
- Résidence principale du loueur, secondaire ou investissement ; décision applicable et période de validité.
- Calendrier commercial
- Jours ouverts, réservés, occupés par le propriétaire et bloqués pour travaux, sans double compte.
- Revenu conservé
- Recettes hors taxe collectée, commissions, fonctionnement, entretien et dépenses fixes.
Le résultat utile est un revenu annuel prévisionnel accompagné des conditions qui permettent de l’obtenir. Présentez également un scénario moins favorable de réservation et un budget de remise en location longue durée. Sans autorisation vérifiée ni hypothèses d’occupation documentées, il n’existe pas de comparaison fiable entre les deux formats.
Méthode éditoriale AD GESTION fondée sur des sources publiques. Aucun dossier client, résultat de portefeuille ou autorisation individuelle n’est présenté. Les sources nationales décrivent le cadre ; les pièces du logement et les règles locales déterminent son application.
- Ministère chargé du Logement — Location touristique meublée : questions sur le changement d’usage. FAQ de juin 2025. Consulté le 2026-10-26. Cette source nationale ne prouve pas l’existence d’une délibération applicable à Aix ou Cannes.
- Service Public / DILA — Quelles sont les règles d’un bail mobilité ?. Vérifié le 6 juin 2025, page consultée le 26 octobre 2026. Consulté le 2026-10-26. Le régime particulier des résidences à vocation d’emploi est exclu de notre méthode ; la source annonce un décret à venir.
- Service Public / DILA — Bail d’habitation : différences entre logement vide et meublé. Vérifié le 6 mars 2026. Consulté le 2026-10-26. Ne prouve ni prime de loyer universelle ni rotation effectivement observée.
- Ville d’Aix-en-Provence — portail de taxe de séjour — Déclarations préalables communales. Consulté le 2026-10-26. Ne pas confondre récépissé de déclaration et numéro d’enregistrement.
- Ministère chargé du Logement / ANIL — Carte des loyers 2025 — Appartement type. 2025 — fichier publié le 11 décembre 2025. Consulté le 2026-10-26. Loyers d’annonces charges comprises, logements non meublés types ; pas des loyers signés ni des plafonds légaux.